今個禮拜，樓市最大嘅issue，當然係嗰幅聶歌信山道地王拍賣喇。之不過，其實整件事由頭到尾都冇乜驚喜，無論係競投氣氛同埋成交價，都完全係按照「劇本」，全部估到晒。至於豪宅樓市，亦喺好早之前，已經根據預計嘅「劇情」做晒嘢，所以賣地之後，已經冇乜過激反應。

地皮成交價預期內

成個禮拜，Paul少覺得最有趣嘅，反而係星期四嘅前政府宿舍拍賣，11個豪宅物業裏面，結果賣出9個，而9個物業裏面，有8個都係出現買家「舉手鬥搶」嘅盛況，反映買家對「麵包」需求有幾殷切。Paul少當日喺現場睇，除咗投資者之外，亦都有好多中產用家在場，呢班中產舉手競投，隨時仲「勇」過班炒家。

Paul少趁得閒，同當中兩位買家傾過偈，原來佢哋都係豪宅「初哥」，之前一直住喺美孚同埋麗港城，到近排先想upgrade。Paul少曾經聽過炒開港島東屋苑嘅小白哥講，嗰邊幾個藍籌屋苑，就有好多「臥虎藏龍」，但係，佢哋就算樓換樓，都係鍾情喺港島東嘅屋苑，甚少上望豪宅。

其實好多住開大型屋苑嘅中產，都絕對有能力負擔豪宅。不過，以往好多中產，對「住」呢一瓣，都唔係咁睇重，只要屋苑企企理理，配套設施都見得人，就已經OK，有錢剩都寧願分散投資。

但呢個局面隨住近年「北水」炒起豪宅而出現「結構性」轉變。呢班「疊水」中產，已經意識到豪宅受內地豪客嘅追捧，同中小型樓價格走勢，分野會愈嚟明顯；而且豪宅升浪都尚未完結，甚至可能只係開始階段，有好多二、三線城市嘅「水源」，仍然未見識到香港樓市嘅魅力，所以如果自己能夠負擔得起嘅話，就要重新反思一向嘅「自住兼投資」策略。反思完畢，好自然就會shift去豪宅嗰邊，唔刻薄自己之餘，亦盡量為資產提供最大嘅回報。

upgrade潮可望持續

Paul少大膽估計，呢一輪中產由傳統屋苑upgrade上豪宅嘅趨勢，起碼會持續大半年，啲初級至中級嘅豪宅物業，交投表現會唔錯。不過，Paul少亦都想喺度提醒一下大家，現在嘅豪宅市場，就好似兩刃嘅利劍，尤其投資味道愈嚟愈重嘅時候，好容易會出現短期嘅「大上大落」格局，如果實力唔夠，小小調整就「揩嘢」，所以一眾中產們，最好都係量力而為，唔好將槓桿定得太大，亦唔好忘記「自住兼投資」嘅策略，幾時都係「自住」行先，「投資」為附加值。始終一家人住得開開心心先至最緊要嘛。