黃：黃先生 周：御峰理財副總經理周文威
黃：近日樓市回暖，目前是換樓的合適時機嗎？
周：換樓是「貴買貴賣」，市況好令樓價上升，原有的物業亦會升值，若本身持有一筆現金打算買樓，則要較為留意樓價走勢。現時有部分藍籌屋苑樓價已重越九七年水平，但換樓自住有別於買樓投資，首要考慮個人需要。黃先生快將增添家庭成員，有換樓需要，以你們的資產及收入來看，經濟上應負擔得來。
馬鞍山二線樓選擇多
黃：我有能力在同區購入價值約350萬至400萬元的物業嗎？
周：如預期買入價值350萬元物業，假設按揭成數70%，置業首期連同印花稅及裝修等開支，估計需約120萬元；黃先生的物業現市值約210萬元，減去尚餘90萬元的按揭貸款，售樓後套現應該足夠。不過，當樓價上升，龍頭屋苑升值較快，可考慮換入呎價較低及面積較大的二線單位，建議黃先生搬到沙田鄰近地區，以馬鞍山的二線屋苑為換樓目標，現時400萬元預算可於該區買入800至900方呎單位。
黃：換樓時應「先買後沽」還是「先沽後買」？
周：若然有充裕現金，先買入新物業會較穩健，但現時黃先生只有20萬元現金及市值12萬元基金，必須連同售出物業套現的120萬元才有足夠能力換樓，所以只能「先沽後買」。在供款方面，假設新物業以350萬元購入，做七成按揭、年息2厘及攤分三十年還款，黃先生需月供約9,300元，佔家庭收入不多於30%，屬於健康水平。
黃：現時按揭計劃花多眼亂，換樓客應如何選擇？
周：最優惠利率（Prime Rate）及同業拆息（HIBOR）是市場常用的按揭息率，雖然採用HIBOR計劃供款的息口較吸引，但黃先生換樓是用來長遠自住，不應只貪圖息口低，應考慮息率的長遠穩定。雖然未來一至兩年加息的可能性不大，但一旦踏入加息期，P計劃的息率變化相對穩定，建議採用P計劃。
黃：日後孩子出世後，家庭開支會增加多少？
周：孩子出世後，開支會不斷增加，由於黃氏夫婦均要外出工作，如沒有家人幫忙，或需聘請家傭，傭工薪金連同孩子生活費，每月開支增加6,000元。當孩子兩、三歲時，如期望孩子入讀名校，或會報名參加學前預備班，每月或增加約數千元開支，要設法開源節流。
教育基金須盡早準備
黃：除換樓外，我還想盡早準備孩子的教育基金，如何調配資產組合？
周：最簡單是減少開支，理論上，較長年期的投資可承受較高風險，建議每月以2,500元作中高風險投資，月供新興市場股票基金，以年回報率9%計算，約十八年後可增值到130萬至135萬元。若待孩子十歲時開始，則要月供8,000元才有相同回報。
黃：如果無法減少開支，尚有其他方法嗎？
周：有兩種可行方法，一是善用現有32萬元流動資產（包括現金及基金），由預留六個月薪金減至三個月薪金（約10萬元）作儲備；另外20萬元作較保守的投資，分別用10萬元買入三至五年期、利率約4至5厘的高息保險計劃；餘下2萬元主攻高風險投資。第二個方法是將按揭成數由七成增至八成，首期開支節省約30萬元，增加現金流，用來月供新興市場基金，按現時最優惠利率計劃年息約2%計，只要投資回報達4%以上便可彌補供款。