我們早前便曾指出，本港的物業市場規模龐大，是經濟重要支柱，與市民的身家息息相關，亦影響着銀行業的資產質素，絕對是具有「系統重要性」及「大得不能倒」。在金融海嘯後，歐美一直沿用的「輕觸式監管」，即是可不管的就不管，變得不合時宜，改為對金融市場採取先發制人的風險管理。現在對物業市場的規管新招，只是大勢所趨。

事實上，物業市場與金融市場確有很多相似之處，其中之一是「資訊不對稱」，買賣雙方擁有的資訊不對等，這並不一定是單方面故意隱瞞或不作披露，而是市場先天存在缺陷，需要透過適當規管來平衡。股票市場的規管較嚴格，例如價格要透明、利益要及時披露、內部人士交易有限制等，並且白紙黑字寫在法例裏。相對而言，物業市場結構較簡單，市場參與者沒那麼複雜，針對同樣的披露要求，以指引來規管可保持較高靈活性。

因此要判斷九招十二式的效用，自然應該從是否影響市場靈活性的角度來考慮。外界多會認為新指引主要是針對發展商，對買家沒甚麼不好，答案是未必，因為市場靈活性同時涉及買賣雙方的利益。買家多數不是隨機而至，說不定亦希望盡快購得心儀物業。另一方面，樓市是非常波動的市場，買賣心態一日幾變絕不出奇，基本資料固然需要，但更重要的始終是樓價，亦是最需要靈活處理的地方。

樓盤資料例如可用面積、設施、間隔及地點等，屬靜態資訊，不會突然改變，樓價便動態得多。新盤價單提前多天公布，買家可一目了然、慢慢計數，但距離發售的時間愈長，難免令人愈覺忐忑。樓價可升可跌，如果提早發出價單是為免坐地起價，那麼坐地減價又如何？這不是甚麼不可思議的事，市場氣氛突然逆轉並非罕見，就如新股上市可以減價重推，新盤又該如何？怎樣保持靈活性？

九招十二式會否妨礙賣樓？看來只是習慣問題，相信市場很快便會適應。不過，有一點可以肯定，就是任何規管措施都有正反兩種後果，硬性規定太多，便會削弱靈活性，反之亦然，而且不應假設市場只會朝一個方向單邊發展。當市況轉變時能否持之以恒，如只為短期遏抑樓價，便會重蹈政策左搖右擺的覆轍，所以新措施在運作一段時間後，必須作出檢討，無問題便可繼續，有問題則要糾正。