賣地成績差過預期，不過是令人頭腦清醒的一盆冷水，並非市況逆轉的致命原因，因為樓市面臨調整早已有迹可尋。市場向來有個講法是普通住宅樓價是由用家決定，豪宅「天價」則是由炒家主宰，而豪宅價則走在整體樓價最前面，具領先作用。特首曾說豪宅及一般住宅是兩個無關的市場，真是廢話！由於本港的豪宅交投早已放緩，個別買家更要求延期成交，已預見樓市不斷累積調整壓力。

發展商在拍賣場上的反應，只是反映他們對市場前景的看法，除了樓市面臨調整之外，還有內地嚴厲打壓炒樓影響中港兩地的市場氣氛，以及歐洲債務危機沒完沒了，可能拖累全球經濟。其實，發展商也是投資者，與散戶的分別大概就是背後有更多專才獻策，做的是大手買賣，但同樣有輸錢的可能。遠的不用說，○八年的樓市與現在何其相似，樓價不斷挑戰高位，之後突然被金融海嘯殺個措手不及，正是前車之鑑。

公開拍賣土地的好處，就是及時和全面反映市場變化，是判斷後市去向的指標，由於未來幾個月還有三幅土地拍賣，正好持續測試樓市溫度，不用胡亂猜測之餘，亦證明持續有土地拍賣，對穩定市場預期非常重要，這才是「市場主導」。現在使用的「勾地機制」則是另一回事，完全是「價格主導」，不到預設的心水價便不推地，根本不理會市場真正需求，是近年住宅新供應不足的罪魁禍首。

此外，要維持樓市穩定，引導合理預期，銷售過程保持高透明度同樣重要。如果說賣地成績是宏觀指標，樓盤銷售便是微觀指標，兩者相輔相成。當市場處於不透明的環境下，最容易出現羊群效應，做出極不理性的行為，正如上星期美股「世紀大冧市」，與很多不為外界所知的電腦交易有莫大關係，難道本港樓市要經常重演道指的「千點驚魂」嗎？

真正的市場主導，就是客觀評估市民的正常住屋需求，提供穩定而足夠的土地供應，並且在資訊透明下，由買賣雙方決定何謂合理價。以往的八萬五政策是行政主導，現在的勾地政策是價格主導，事實證明只會令市場扭曲。可惜特區政府就是冥頑不靈，總要等到壓力爆煲才臨急抱佛腳，屆時通常已到達一個升跌周期的尾聲，結果政策搖擺不定。現在為樓市健康着想，請不要再重蹈覆轍！