內房股繼續公布輝煌的售樓成績，世茂房地產（00813）公布一月份未經審核營運數據，合約銷售26億元（人民幣．下同），比去年大升5.4倍，按銷售面積計亦升3.7倍，去到26.925萬平方米，好消息出貨從來係股市金科玉律，世房尋日開高收低，倒跌0.24元，收市報12.02元，比高位12.78元足足回落6%。

金融海嘯後中央以刺激內需推動經濟，同時為市場提供超額流動性以作配合，結果衍生出樓市泡沫化問題，○九年按面積及金額計，全國房地產銷售分別增長42%及76%，炒風過熱引發民怨。到去年底，中央開始整頓炒風，同一時間落兩劑重藥，包括打擊地產商囤地，採強制收回未按承諾發展地皮，同時大幅收緊第二套房按揭，提高炒家成本。可能有人認為政策對游資過剩的內地樓市打擊唔大，內地七十個大中城市樓價，十二月仲勁升7.8%，創一年半最高單月漲幅，不過筆者唔敢低估中央壓抑樓市嘅決心及能力。睇番踏入一月，北京二手樓銷售按月跌三分之二，核心城市樓價雖然未跌，但量已先跌，估計今年樓價會由去年下半年高峰回落一至兩成。

世房估值返回現實

世房股價由去年十二月高位17.8港元跌近三分之一，市值425億港元，約是去年六月資產淨值213億元人民幣的1.76倍。一直以來，市場願意用2至4元，買實際資產僅1元的內房股，是基於對內地土地與樓價上升的預期（反觀香港地產股卻有八五折），假如短期升值預期降低，內房股股價應會趨向反映手上資產的真正價值。海嘯後，世房市帳率由0.47倍反彈到最高2.7倍，取個中間數，是1.6倍，考慮到財務槓桿，大約等於要樓價再升兩成，想買內房股，筆者認為唔使心急，不妨等到年中甚至年底。