舊年金融海嘯，環球經濟病入膏肓，送進深切治療部，經過各國央行大開印鈔機輸血後，今日病況好轉，但大家仍擔心一旦撤去維生裝置，病況又會轉差。

各國央行行長去年聯手炮製歷史上規模最大的經濟救亡行動，如果唔肯定病情穩定落嚟，斷唔會輕言退市，所以真正的退市行動，極有機會會比大部分人估計來得更遲。

大跌市短期難現

況且，就算海嘯重災區美國的樓市及就業市場，復甦時間比市場預期更遲出現，亦只會令零息期持續更久，資金成本低，倒過來又會支持股市維持在比較高的估值，就像天然對沖機制。

可以預期，十月股市有機會被患上退市恐懼症的投資者主導，但結合偏低的利率、熱錢充裕程度以及預期一○年開始回升的企業盈利，要出現大跌市似乎也不太容易。

講番股事，樓價過去兩季升幅驚人，租金反彈幅度落後接近兩成，咁嘅情況，若然唔係樓價太高，就係租金太低！亦因為咁，像領匯（00823）般仲有高息的收租股，可以逆市做好。

雖然有人擔心，一旦加息，收租股會首當其衝，但有趣的是，港元一年期拆息由○六年高位的5.1厘，去到今日只得0.86厘，跌咗八成三，但領匯派息回報率反而從○六、○七年的4厘，升到今日4.96厘，一○年度預期更有5.3厘，除咗驚TCI減持外，筆者諗唔到領匯仲有其他負面理由，即使息口回升，但可以肯定基金單位價格也不易回落。

租金貢獻逾七成

另一至愛的收租佬永安公司（00289），中期業績跌58%，純粹因為物業重估盈餘減少，非戰之罪。唔好以為永安只有百貨，上半年物業租金貢獻佔收益72.8%，物業投資組合更佔總資產98%。

永安市值30.6億元，卻有72.3億元資產淨值，等於四折入到貨，且仲未計手上7億元淨現金，實際更平，筆者估計明年租金貢獻不少於4億元，以折讓價買入，回報率近13厘。

最重要是管理層對股東不薄，○五至○七年派息比率介乎兩成一至三成三（○八年業績見紅照派），筆者估計明年息率至少可有6至6.4厘，除貨疏難買之外，無乜可挑剔。