可是回歸現實，豪宅市場要做到有價有市，必須要有一定的社會條件配合，例如有相當數量的富裕階層，政府有一套長遠的策略和措施，吸納海內外的富裕移民，市場供求雙方才可相得益彰。可惜本港的實況是富裕階層的人數沒有顯著急升，招攬投資移民的成效亦有限，豪宅價格不斷挑戰新高，主要是內地投資者追捧，以及銀行爭奪按揭市場白熱化的後果。

本港銀行在金融海嘯受創程度不及海外同業慘重，這是得來不易的成果，可是由於香港經濟活力仍未恢復，信貸需求疲弱，銀行業為求生存，不得不全力搶攻相對較安全和有盈利保證的物業按揭生意，部分更不惜割喉式減價，以低至最優惠利率減三厘二五，即兩厘的按揭利率誘客，銀行業正為自己和香港整體金融穩定撒下不穩定的種子。

借鑑美國的經驗，惹出金融海嘯這場彌天大禍，其根源正是金融業過分進取，向不合資格的人士提供優惠貸款條件，誘使他們成為業主，從此種下禍根。當樓市掉頭回落，這些本來身無一物的按揭客戶，立刻原形畢露，銀行業資產質素的問題亦隨即亮起紅燈。

銀行以超低息爭客，當然有其盤算，可能是用蝕頭賺尾的策略，或透過交叉業務在客戶身上賺回利潤，但這種經營手法會否過於一廂情願，銀行對按揭貸款的風險管理有否作出充分考慮，頗值得關注。金管局對銀行業的按揭業務罕有地發出警告，自然是有感於業界正在踩鋼線，必須作出干預，以免情況繼續惡化。

當然，目前爆升的樓價全屬豪宅，對普羅市民暫時影響不大，但豪宅樓價的水平一旦被視為正常，有可能拉動其他類型住宅的價格上升，本港中小型樓宇價格近期漸見蠢動，再加上按息低企，樓價開始全方位上升，在經濟好景時問題當然不大，但香港復甦力度欠佳，樓價升勢轉急，對無殼蝸牛一族不是好消息。

銀行低息與豪宅市場今年不尋常的表現，兩者的關係究竟有多密切，留待專家學者詳細研究。值得留意的是，銀行按揭鬥低息，豪宅樓價迭創新高，並非始於九月份，金管局現在才發出警告，無疑是後知後覺，但總比對問題無知無覺為佳。

部分銀行業人士承認在金管局開腔後，業界可能有加按息的壓力，並密切留意大銀行的動向。但比這更大的挑戰，是歐美各國至今尚未確定退出超寬鬆貨幣政策的進程，現時資產市場的「好景」，絕大部分是超大量流動資金推動的結果。換言之，樓市現時升得愈高愈急，將來在各國收回流動資金時，下調的風險和危機也愈大，大家對此不可不察。