雖然九七風暴之後，香港人均收入或者有點停滯不前，但要知中國人是高儲蓄民族，港人過去十年銀行存款由2萬多億升至6萬多億元，在零息之下，唔少資金轉投資產市場，尋找較高回報（租賃回報3至4厘，遠高於存款），加上各國央行為救經濟而大量增加貨幣供應，激起「通脹預期」，還有港府的緊縮土地供應計劃，也令物業市場火上加油。史提芬相信，現時的超低息期，為時不會太長，以過去十年平均數，兩至三年後利率回升2至2.5厘是合理的預期。只要負擔到未來幾年的潛在加息幅度，刻下買樓還是值得考慮。

講開磚頭市場，近期幾家大行都有為收租股出報告，一來見地產股炒得七七八八，開始留意番尚有資產折讓的收租股，其次市場原先預期金融海嘯後，租客有較大議價能力，殊不知黃金空檔一瞬即逝，唔少地段較佳之商舖及寫字樓，預期下半年會出現加租的情況。

銅鑼灣大地主希慎（00014），股價一連幾日都見逆市做好，主席利定昌日前表示，隨着經濟改善，預期商廈及商場租金有上升空間。由擁有大量寫字樓及商舖的大業主唱好後市，難怪大行陸續將商用物業市場租金預測向上修訂。

業績穩定回報吸引

撇除會計準則下，每年要將物業資產估上估落，過去四年，希慎的基本股東收益介乎10億至12億元，由於不像地產商會變賣投資物業賺錢，所以收入主要來自租金，缺點是盈利不容易有驚喜，基本上與經濟及租賃市場同步，但業績的可預測性及穩定性卻相當之高。

以315億元資產淨值計，希慎的股東資金回報率介乎3.2至3.8%，同自己買樓收租，減除各類開支（例如管理費、差餉及稅務等）後差唔多，但要考慮希慎市值得194億元，等於六二折便買到銅鑼灣物業投資（目前38%資產折讓，較十年平均的34%稍稍偏高），實際回報會升到5.2至6.2%左右，加上66至69%的實際派息率，相當股息回報3.5至4厘，對於「好息之徒」來說，算是相當穩陣的選擇。