君臨天下 氣勢磅礡

香港每年都有數次煙花匯演，而維港的煙花海景，更是沿岸不少豪宅物業的主要賣點。其中九龍站上蓋的君臨天下及凱旋門，都是可在前排飽覽煙花靚景的物業，而君臨天下的三座大廈相連，半數單位均正面望向中環一帶的維港，煙花景靚絕，而這類單位的供應量，更比凱旋門還要多。

君臨天下是九龍站上蓋發展的第四期項目，於○三年正值樓市低潮期落成，惟發展商恒隆惜「盤」如金，直至○四年二月底才公開發售現樓，當時首批建築呎價約一萬元，冠絕同區，惟首批火速賣清後即告封盤，其後就一直以「擠牙膏式」策略分批推售，多年後的今天，恒隆仍持有逾150個貨尾未售，而貨尾以海景戶居多。

跨座相連戶 本港少有

貴為九龍站最前排望維港的住宅項目，君臨天下平均建築呎價，一直維持在「五位數」的水平，於○四年年中曾見歷史低位建築呎價10,449元，其後於○五年至○七年第三季間，其建築呎價徘徊在1.2萬至1.4萬元上落。踏入○八年，君臨天下呎價走勢大躍進，建築呎價衝破2.5萬元大關，但往後屋苑呎價走勢猶如過山車般大上大落，於一一年末季創歷史高位，建築呎價報2.8萬多元。

屋苑的建築設計別具特色，為遷就景觀，三座物業連在一起興建，因而出現跨座相連戶，屬本港少有的設計。為避免出現屏風效應，物業採中空設計，有四個「大孔」，外觀富時尚。

至於屋苑最大的賣點，當然是對正中環核心商業區的無敵景觀，其中第1至第3座（A至C室）均向正南享維港景，若以入場版內園戶與海景戶作比較，建築呎價相差至少兩成，不過要留意屋苑前臨西九文化區地皮，未來中低層海景戶的景觀存重大變數，35樓或以上的單位則可望永久全海景，目前此類單位的建築成交呎價由4萬元起。該類單位與毗鄰屋苑凱旋門1座的「大宅門」、「至尊門」單位屬同一級數海景，而君臨天下因樓齡較舊、戶型亦較少，故其呎價一般低約兩成。

君臨天下資料

地址：柯士甸道西1號

座數：3座

單位量：1,122個

樓齡：約9年

發展商：恒隆、港鐵

戶型簡介：戶戶過千呎 千七萬起

君臨天下戶戶過千呎，戶型最細的兩房戶連多用途房的建築面積亦由1,026方呎起，而且此類戶型僅佔屋苑三成。目前屋苑入場版望內園的兩房戶，連租約叫價由1,700萬元起；其餘單位建築面積由1,363至2,922方呎，戶型包括三房戶、相連戶及複式戶。

部分主人房設入牆櫃位

全部單位的廳房可望同一景致，及採長方廳設計，間隔四正，部分單位主人房設入牆櫃位。為遷就景觀，各座兩旁單位（A、C、F、D室）的廚房及多用途房設於大門入口附近，形成走廊位。

社區配套：西九文化區 尚待發展

君臨天下對出的西九龍文化區，是集非主流與主流藝術、潮流、消費及大眾娛樂的綜合文化場地。

未來高鐵總站進駐

惟項目的發展方案遲遲未獲得共識，因此目前只有未盡完善的西九龍海濱長廊，以及不定期舉辦的大型文藝活動，如去年舉辦的《自由野》及早前才閉幕的《西九大戲棚》。至於西九龍文化區以北，未來將會有高鐵香港段總站進駐，該總站月台結構部分會伸延至西九龍文化區的地底，而站內將預留空間，配合將來實施一地兩檢所需的設施。

屋苑市況：雙稅實施 內地客絕迹

雙倍印花稅於上周實施，九龍站上蓋豪宅市況即時受影響，美聯區域經理杜漢祥指，上周末有準買家取消睇樓預約，令睇樓量跌三成；內地客問盤近乎絕迹。

交投長期影響有限

杜漢祥直言，上次辣招出台後，內地買家入市區內豪宅顯著減少。以君臨天下為例，目前內地客入市佔比僅約兩成。

杜漢祥又稱，君臨天下大部分業主均是以公司名登記，而單位以公司轉讓形式是不受新近的辣招稅所影響，故他預期該措施長期對屋苑的交投影響不大。

至於近月交投主要受春節長假期所影響，君臨天下二月份僅綠1宗成交，較一月份的4宗交投顯著下跌。