樓市轉角顯靈 負資產陰魂不招自來

金管局最新調查顯示，負資產陰魂再度招搖。今年第三季負資產住宅按揭宗數，由第二季的四十八宗增至一千六百五十三宗，增幅逾三十三倍，所涉個案絕大部分是樓價九成以上的貸款。以負資產涉及的金額計，由次季末的五千八百萬元，飆至第三季末的四十一億四千八百萬港元，增幅逾七十倍。雖然調查顯示，銀行自今年首季起，並無錄得拖欠三個月以上的負資產住宅按貸紀錄，但情況所示仍不失鳴響警號。

所謂負資產，被定義為未償還貸款額超過按揭物業的當前市值。出現負資產主要是因為物業的當前市值下跌，正如調查所示，絕大部分借樓價九成以上的貸款，抵押的住宅淪為負資產，則可以判斷這些物業當前市值已跌去逾一成之多。前後一個季度，發生這樣的逆轉，當然稱得上是轉角市出現了。

很顯然，出現負資產急飆，與樓市已出現轉角態勢相關。在第二、三季之交，住宅成交已呈現膠着狀態，樓市住宅未給人明顯跌價的印象，是因為市況日趨複雜。所以複雜不外是一手盤與二手樓、豪宅與中小住宅、洋樓與唐樓、居屋與私樓，價格漸見嚴重錯亂、脫節，許多時一手住宅盤表現亮麗，但二手樓價已大幅下調。更重要的是，以市民收入中位數計算的供樓負擔，已逼近爆燈的水平，政府都已為之鳴警。

如果說僅看一手或二手買賣表現，難以判定樓市出現轉角，而當出現負資產急飆時，這個判定恐已無疑問了。在市場的現實裏，上季樓市出現轉角，與銀行按揭業務的轉變，在時間上亦是脗合的。第三季銀行由催谷、搶吸樓按收油，先是收縮H按重振P按，再則將按息緩步上調，繼而依金管局的指引，收緊樓按的成數及審批，這幾步走過來後，本港供樓成本及門檻，不覺間相比銀行早期催谷搶吸時，已有很大的分別，樓市出現轉角無疑與金融市場的轉軚有關。

第三季的負資產急飆，看來不過是樓市轉角期的必然現象，以後的發展隨着樓市處於較長膠着期，負資產雖未必以倍數飆升，但仍會不斷上升，因為按息的不確定上升，勢必削弱置業意欲；吸納存款競爭激烈，也抑制銀行做樓按的積極性，在在都給樓價帶來下調壓力。但市場人士鑑於通脹仍高企的現實，推斷市民置業意欲仍強，樓價下調的幅度有限，以致樓市轉角期可能維持較長時間，如是則預示負資產不致過急、過快上升。

應當指出，樓市調整是當前政府的政策選擇，樓價出現下降算是政策成功的一面，這枚「成功」銀幣翻過另一面，就是負資產上升的威脅，負資產陰魂不招自來，是因為此前沒有管住泡沫風險的後遺。現時負資產急飆示警，意義在於提醒注意政策的拿捏，不要出現政策過火位的情況。本港有過慘痛的負資產經歷，市場對負資產的後遺餘悸未消，政府不能用一個政策失誤，去補救上一個政策失誤。