安老按揭有潛在缺點

張先生︰安老按揭計劃開始了嗎?它好不好?它和年金有甚麼分別?

答:安老按揭計劃本月正式推出,雖然參與銀行收到不少查詢,但暫未出現成功申請的個案,相信是新產品關係,長者需要更長的時間去了解。

安老按揭是一項貸款安排,讓借款人可以利用在香港的自住物業作為抵押品,向參與銀行申請安老按揭貸款。借款人須為六十歲或以上並持有有效香港身份證之人士;以個人名義持有物業,或與另一名業主以聯權共有形式持有物業(另一名業主須同為該安老按揭貸款的借款人)。安老按揭的好處是容許借款人提取貸款後,仍可繼續居住在原有物業,直至百年歸老。

有異年金 免參與費

安老按揭不是年金,兩者不能混為一談。前者實質是銀行貸款,貸款人以自置物業抵押給銀行來換取銀行每月的貸款,貸款人在百年歸老前不用向銀行還款。貸款人去世後,銀行會將抵押的物業出售,用以償還欠款。

相反,年金不是貸款,它是責任合約,訂明年金供應商要向年金購買者承擔的責任。一般來說,年金購買者要先向年金供應商支付一筆年金費用,可以是一次性繳付或分年繳付。到達訂定的退休年齡後,年金供應商需按合約承諾定期向年金購買者派發合約訂定的年金,直至年金購買者百年歸老,因此雖然兩者都能為退休人士提供穩定收入,但性質完全不同。

貸款保守 難抗通脹

安老按揭最大的賣點,是申請者除了可定期得到收入外,還可繼續居住在原有物業,不用擔心住屋問題。其次,申請者不用像年金般要先付一大筆參與費,對於只持有一個物業而沒有其他資產的長者,不失為一個尋找退休收入的辦法。

筆者近日拜讀了行家一篇有關安老按揭的文章,準確地點出了安老按揭的潛在缺點。安老按揭是一門生意,不是一種福利。在商言商下,銀行為了保障自己的貸款最終能順利收回,不會為貸款者提供一個進取的貸款額,避免最後資不抵債。

根據按揭證券公司的資料,以物業價值每100萬元計,若貸款者(二人計劃計)今年六十歲並選擇終身領取年金,每月可收取年金的金額只有1,800元,貸款金額相當保守(因為$1,800×12個月×30年=$648,000,總貸款額只有60多萬元,比抵押品價值一半稍多)。即使貸款者物業價值高達500萬元,每月可得的款額也不足1萬元,未必足夠申請者的日常開支,這還未考慮每年通脹令購買力不斷下降的問題。

跨媒體地產網新居入伙 幾萬個精選樓盤 歡迎睇樓!

「Money18免費即秒股票報價網站」現推出8升級功能,財經資訊,實時實發!

進邦滙理研究部總監 梁偉民