睇好舖市　可買房託

李小姐︰本人認為住宅樓價已升至「天價」的水平。不過，香港受惠於中國高速經濟增長，加上個人遊旅客在港大量消費，相信投資商舖可為，可是本人資本有限，沒有可能買入旺角、銅鑼灣等人流高的商舖，我應否退而求其次買入其他地區人流較少的商舖，或是有其他更好的選擇？

答：對於像李小姐般看好香港商廈前景，但又礙於資本有限未能直接參與的投資者，不妨考慮投資在港上市、以持有香港商廈物業為主的房地產信託基金。

小額投資享高息

根據規定，房地產信託基金的投資政策要以持有房地產項目作長線投資，而每財政年度須把不少於其除稅後可分派淨收入的90%，分派予基金的持有人。在二○○五年，香港出現第一隻房地產信託基金領匯房地產基金。目前共有六隻房地產信託基金在港上市。

對於一般散戶，由於資本有限，投資房地產信託基金變成他們一個可用較小金額就能參與商廈投資的途徑。房地產信託基金成立的目的以收租並提供穩定收入為主，並不容許基金作物業炒賣，所以即使商舖或寫字樓價格出現短期急升，基金投資者也未必能即時受惠。

商場偏僻損回報

要比較不同的房地產信託基金，要多留意以下因素︰

1. 物業地理位置和質素︰由於房地產信託基金受市場歡迎，過往有部分地產商將一些地點比較偏僻、質素較一般的物業包裝成房地產信託基金出售，雖然它們初期能提供不錯的租金回報率和派息率，但由於物業地點和質素都不太理想，令未來租金收入未必跟得上經濟增長，影響了將來的回報。

2. 物業管理質素︰由於房地產信託基金以出租物業為主，若基金是由信譽好、有經驗的管理公司管理，它的價值也會因而得到提升。

3. 物業改善/租金增長的空間︰包含在領匯的物業，大部分是過去由房署管理和營運的屋邨街市、商場或停車場，領匯接手過後，為物業翻新或裝修以提升物業質素、增加物業的人流以吸引更多租戶承租，令租金收入增加。

4. 現價是否合理︰投資者要留意未來幾年租金收入的可能變化，包括租約內有否先貴租後平租的條款、出租率可否維持在理想的水平等。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc