政壇：小氣候：雙重風險籠罩樓市

特區政府自二月底再推出雙倍印花稅辣招、降低新做樓宇按揭成數，以及銀行上調按揭息率四分之一厘，樓市終於由亢奮狀態降溫，交投轉趨淡靜，雖然整體樓價持續上升走勢到此為止，但也沒有出現即時大幅調整，樓價只見輕微回落，反映業主對後市普遍持觀望態度，不願輕易減價。事實上，對比過往特區政府出招調控之後，樓市均有數個月冷卻期，隨即再展升浪，今次辣招效應能否打破此一周期定律，相信樓市未來兩三個月走勢可以提供答案。

樓市暫時止升，讓特區政府有點喘息空間，可以轉移精力處理其他施政議題。細看統計數據，其實樓市交投早在二月份已有轉淡迹象，據金管局統計顯示，二月份新申請按揭貸款個案減少百分之二十四點五，新批出按揭貸款額亦減少百分之十二點三；月內一、二手市場的按揭貸款額也告收縮。三月份樓市走勢進一步趨靜，據土地註冊處公布的數據，三月份住宅樓宇買賣合約按月跌百分之二十八點一，按年更大跌百分之六十點一；合約總值則按月跌百分之三十點一，按年跌百分之五十四點二。連串數字均顯示，樓市交投量持續向下，特區政府推出的管理需求措施暫時阻遏市民的置業意欲，近日民調結果也發現，預期樓價未來下跌的受訪者比率，首次超越看升的被訪者。怪不得CY梁振英與多名房屋政策相關的問責官員沾沾自喜，公開宣稱辣招已初見成效，又繼續出口術，聲言有需要時會再出招。

樓市處於待變格局，如果毋須等到加息周期重臨，樓市已經轉入下降軌，形勢發展可能合乎特區政府以拖待變的政策目標，起碼在現時中短期單位供應量無法大增之下，暫時消減市場部分置業意欲。不過，倘若樓市提早進入下調拐點，在種種不利因素夾擊之下始進入加息周期，樓市由位高勢危急速轉勢為大幅下滑，負資產重臨，到時特區政府還會有幾多名官員笑得出？

當前樓市已面臨兩項基本因素以外的風險，其一是內地新禽流感蔓延，一旦香港防疫失守，相信會對處於待變的樓市起到下調的催化作用，就算下調幅度有限，也足以向市場發出樓市轉勢的訊息。其次，隨着政改議題升溫，反對派與北京對抗升溫，「佔領中環」行動由空談逐步變成事實，一旦危及香港經濟穩定，到時樓市還會有運行嗎？或許，明年七月，香港樓市毋須等到美國進入加息周期，樓價已回到當年「八萬五」之時。