政壇：小氣候：房地規劃連鎖效應

特區政府兩周前推出雙倍印花稅辣招遏樓火，一如以往，樓市即時價量齊靜，問題是辣招效果能夠維持多久，市場會如以往每次出招之後淡靜了兩、三個月，累積新一波購買力之後再次亢奮，而且爆升能量更加驚人，還是如財爺鬍鬚曾所言，特區政府終於找到應對樓市的「銀子彈」，樓市被「鍊謝」轉勢，進入下降軌，減輕了金融體系承受的風險（不代表一般無殼蝸牛有能力上車），相信樓市在今年第二季的走勢，應可提供答案。

一如以往，當樓市隨特區政府出招而暫時冷卻之後，相關官員沾沾自喜，輪住出來抽水說辣招收到預期效果，或許這次樓市反應較激烈，有發展商願意減價賣樓散貨，似乎預示不看好樓市走勢，CY梁振英及時而出，聲言留意到過去兩周地產市場出現一些變化，他與特區政府將會密切跟進情況，不會鬆懈。

目前說樓市已進入升轉跌的拐點言之尚早，CY態度審慎，只以有變化形容樓市最新走勢。治樓市根本始終在增加土地供應和單位落成量，逐步補回過去多年長期供求失衡的裂口，負責土地拓展的發展局局長陳茂波在網誌撰文，再次概述特區政府未來土地供應策略，除了提供出租公屋滿足市民基本住屋需要，也透過資助房屋為有能力的市民搭建置業階梯，同時在私樓供應緊張情況下，優先照顧市民置業需要。

本來這類官樣文章，不脫一貫推銷特區政府施政官腔，不過，波波在文中提到，特區政府增加房屋供應面對兩個問題，其一是如何平衡市場上車盤與換樓盤的需求，其次則是房屋土地受規劃限制，暗示不是特區政府主觀意願想建多少就有多少，相對於跟浸大爭奪李惠利校舍用地的強硬姿態，誓以官意壓倒一切，波波幾時變得咁謙虛呀？

特區政府針對近年市場中小型單位供應嚴重不足問題，已推出多幅「限呎盤」或「限量盤」土地，但波波承認，特區政府照顧市民對中小型單位的需求之外，也要顧及市民提升居住質素的換樓需要。雖然波波聲言特區政府有責任供應適量土地，以建造較大型住宅單位，卻未有補充在目前房屋土地短缺之下，如何平衡上車盤與換樓盤兩大剛性需求，一旦土地供應政策向某一個住屋需求組群過度傾斜，必定製造另一個樓市供應失衡問題，滿足了無殼蝸牛，又輪到換樓族怨氣沖天。

再者，波波承認規劃土地過程受條件限制，倘若鄰近地區都是低矮和低密度發展，就要作出配合。其實，何止目前中低密度發展區難以放寬地積比例多建單位，就算高密度發展區，規劃過程也面對屏風樓和降低區內發展密度的地區訴求，多幅供拍賣的土地面積有限，加上規劃條件限制，連鎖效應根本難以大幅提高私樓供應量。