政壇：小氣候：辣招邊際回報遞減定律

樓市持續發燒，不但未隨施政報告的終極房屋政策出台而降溫，反而更形熾熱，市場反應猶如公開嘲笑現屆政府施政重中之重的房屋政策「無料到」。近日官員頻出口術，再三呼籲現階段有意置業的市民，必須衡量樓市風險和個人負擔能力，聲言隨時再推出新一輪置業期望管理措施，金管局總裁攞命陳則在立法會示警，直指樓市現況已與香港實體經濟和市民收入脫節，當局更事先張揚，最快在農曆年前後再推辣招，以行政措施壓抑市場購買力，已是特區政府僅剩的選項。

回看自去年十月底雙辣招推出至今的樓市走勢，特區政府「適度有為」介入市場，房屋政策成熟一項推出一項，顯然未察覺各個政策與行政措施之間存在效應互相抵銷的問題，逐漸陷入進退維谷誤區。以大建居屋協助中產上樓的政策目標為例，近日房協綠悠雅苑與白表免補地價二手居屋申請，均出現高倍數超額情況。無疑，當局審視反應踴躍程度，可以約略掌握中產族群對居屋置業的潛在需求量，但超額數字公開之後，只會製造供求嚴重失衡的認知，助長愈遲買樓，樓價愈貴的羊群心理，催逼更多中產加入認購居屋行列，有較佳能力者則轉向同樣供應不足的私樓市場，當局短期有限度增加供應的良好意願，變相誘發更大的置業需求。

特區政府這邊廂「協助」中產上車，那邊廂見樓市熱火朝天，出台的辣招一次比一次辣，反作用也一次比一次大，已形成經濟學上的邊際回報遞減效應。當局自一○年十一月引入額外印花稅措施以來，在二十四個月內轉售的個案逐年下跌，港府官員沾沾自喜，認為措施已起到打擊短期炒賣的作用。值得深思的是，過去三年樓價不斷飆升，早已突破九七年樓市崩潰前的最後瘋狂水平，如果額外印花稅措施有長期作用，應可冷卻樓市，事實是措施減弱私樓市場流動性，供應更形短缺，推動樓價無止境攀升。

收緊按揭成數、再次提高額外印花稅率等辣招，已成為特區政府干預樓市的撒手鐧，隨着邊際回報遞減效應出現，辣招的藥力也只能愈來愈重，猶如「飲砒霜毒老虎」，箇中既有實際的需要，也有政治考量，旨在向市場釋出特區政府急民所急，不惜代價打擊樓市有為施政訊息，就看何時給予樓市「致命」一擊，一旦遇上加息周期重臨，形成雙颱風效應，摧枯拉朽，把樓市吹得七零八落，最終回到另一個「八萬五」周期起點。到時，樓價會再大跌七成嗎？