橫眉冷看：香港樓市已經到頂？

一間大型地產代理公司最新的統計數據顯示，全港五十大屋苑在今年頭七個月的樓價升幅，以天水圍的嘉湖山莊位列第一，上升幅度達百分之二十。於是便有人引用所謂的傳統智慧認為，當樓價升幅蔓延至天水圍，就是樓市見頂的重要訊號，香港市民或應提高警覺，或應小心走避，以免重蹈九七覆轍，遭受無妄之災。

但筆者以為，持此論者恐怕是見事不明，錯認消息，普羅大眾如果一時不察，誤以為真，很可能會因此而作出錯誤決策。

其實，熟悉投資市場的人都知道，當炒賣市場真正到頂時，會禾雀亂飛，迭創新高，甚至會因炒賣過甚而出現劣質貨比優質貨價高的情況；此時的市場才需要進入戒備狀態。就如九七當年，位處偏遠的深井浪翠園呎價近萬；反而荃灣鐵路站旁新建成的愉景新城呎價只是七、八千元。這就是筆者所謂投機過甚、劣貨超越良貨、炒賣市場真正到頂的重要指標。結果事隔十多年，目前大部分屋苑已屢破九七年高價，浪翠園卻是最落後的樓盤，距歷史高位尚有漫漫長路，這就是當年瘋狂炒賣的結果。

反觀今日的香港樓市，新界西北區不少樓盤價格距九七價尚遠，並未有「禾雀亂飛，迭創新高」的現象，更遠未出現劣貨比良貨價高的情況。以此看來，香港樓市又何來見頂？