住戶成功挑戰大廈公契 禁登堂入室掃天井

土地審裁處的一個判決，隨時掀起全港大廈加管理費潮！不少大廈公契列明，管理公司有權進入任何單位，保養維修公用設施，惟早前有兩名業主以滋擾為由，拒絕管理公司進入清潔天井，管理公司因而興訟。土地審裁處暫委法官許家灝近日作判決書，內容指單位的廚房及睡房窗戶，皆非正式通道，管理公司恒常利用它進出天井，只屬方便，絕不適當。法律界人士直指判決將可能成為案例，其他受類似滋擾的業主若提出訴訟，管理公司隨時要另闢通道清潔天井，開支勢轉嫁住戶身上。

本港大部分住宅大廈均設有天井，但部分私樓在規劃時，未有為天井預留通道，供清潔及維修。有管理公司為清理天井垃圾，便引用大廈公契，要求低層業主大開「方便之門」，讓清潔工定期經他們的住宅進出天井。

法官撤銷管理公司申請

居於新蒲崗越秀廣場相鄰單位的古先生及林太，因廚房及睡房的窗與天井連接，大廈又不設天井通道，便需每兩個月開門讓清潔工入屋，再爬出窗戶清理天井垃圾。林太早於○七年已拒絕安排，及至○九年中，古先生亦以安排造成滋擾為由，拒絕再讓清潔工入屋。管理公司向住戶多次強調，根據大廈公契，他們有權經單位進出天井。其後，管理公司入稟土地審裁處，禁止住戶以任何形式阻止或妨礙管理公司及或其代表，經單位進出天井。

案件於上月審理，暫委法官許家灝日前作判決書，內容指越秀廣場的公契條文賦予管理公司進入任何單位，保養維修公共地方或公用設施的權力，但睡房是住戶最私密的地方，不會讓陌生人隨意進入；而且不論清潔工採取任何措施，都有機會把天井的細菌及病毒帶進單位，令住戶健康受到威脅。因此，法官認同廚房和睡房的窗戶皆非正式通道，恒常地利用進出天井只屬方便，絕不適當，遂撤銷管理公司的申請。越秀廣場管理公司負責人陳先生表示，已收到法庭判決書，要與律師研究判詞後，才決定下一步行動。

若闢通道每戶分擔$1600

「呢宗案件會成為案例，將來法院處理同類案件時，都會用本案作參考。」執業大律師陸偉雄指本案的裁決結果或會令同類單位的戶主掀訴訟潮，挑戰管理公司經單位進入天井清潔的權力。建築界人士估計，以這宗案件為例，若管理公司額外加建一條通道通往天井，建造費用近五十萬元，該大廈有三百一十二戶，每戶便要分擔約一千六百元。

香港業主會會長佘慶雲指不少受同類問題困擾的住戶，都對管理公司入屋清潔有微言，部分業主會選擇與管理公司磋商，尋求其他可行方法，但部分業主亦可能把問題訴諸法律。