黑灰白：樓市嚴規管用家難受益

立法會有關委員會規管一手樓銷售建議的詳情近日終於揭盅，提出一系列為保障買家利益而設計的措施。

確保樓宇物業公平買賣以保障各方利益事實有必要。我在房屋及規劃地政局工作時，已有建議要求規管樓市；由於當時市場剛從「八萬五」的低谷中恢復過來，加上發展商和代理商均信誓旦旦願意嚴格自我監管，局長乃同意察其言觀其行，然不排除在有需要時立法規管。雖然業界確曾推行多項自律措施，但效果未臻理想，市場秩序依然混亂。看來時辰已到，立法規管只爭朝夕，且看財雄勢大的發展商如何接招。

樓宇買賣是非常複雜的商業交易，牽涉的利益集團層面甚廣。有張良計，便有過牆梯；發展商和代理商頭腦出名靈活，精研法例和程序上任何細節和漏洞，要一下子嚴格規管殊不容易。粗略一看，建議中的措施涉及的範疇廣泛，部分刑罰處分頗為嚴苛，要各方面達到共識難度甚高。有些保障買家的措施亦未必一定受到所有買家歡迎，冷靜期是一個例子：倘若要急賺或止蝕，冷靜期將對買賣雙方造成極大的損失。

規管買賣程序，一定影響發展商從近乎不誠實的售樓手法所獲得的利潤，增加售樓的成本。為保持整個樓盤的利潤，地產商肯定要將成本轉嫁於買家身上。用實用面積計算樓面呎價，呎價定比用建築面積計算為高。對炒家而言，整體樓價飆升不是問題，最重要是要有繼續上升的空間。樓宇供應量一天不增加，炒家愈是有機可乘，即使買賣程序合理化，結果吃虧的仍是一眾買樓自住的真正用家。

循序漸進，累積經驗，自寬而緊，由簡入繁，多聽買賣雙方實際的意見，過嚴過寬，都可能變成好心做壞事，監管尺度必須合情合理。