樓價回落不僅影響港銀資產質素，更可能累及資本水平。信貸評級機構惠譽指出，物業重估收益是港銀的資本來源之一，樓價下跌將觸發顯著危機蔓延的風險。有分析指，中銀香港（02388）在樓市跌浪中會最受影響，該行計入資本的物業重估累計收益高達220.04億元，佔總資本高達13.42%。

樓價回落勢拖累本港銀行資本水平，以中銀香港最受影響。（資料圖片）

香港銀行業實力與樓價關係密不可分，有12%的貸款屬於直接地產行業風險。惠譽報告指，商廈貸款的企業往往與中國有關，風險更高，而港銀過去倚賴旗下物業的價值重估收益以支持資本水平，在樓價下跌時更會成為顯著危機蔓延的風險。

中銀香港最受影響

根據香港大型銀行或上市銀行的資本數據，物業價值重估收益佔資本比例最高的是中銀香港，達13.42%，而滙豐的相關收益總額則稱冠全行，高達260.79億元，由於該行規模明顯更大，所以相關收益佔資本比例為5.56%，僅次於中銀香港及恒生（00011）。

有銀行業分析師表示，中銀香港在樓市下跌時，資本受影響會較其他港銀更顯著，惟物業重估的收益不會計入普通股權一級資本，僅計入二級資本類，所以不會因此出現股權融資壓力，但若該行要保持總資本水平，或需透過發行票據或債券等形式集資，提高二級資本。

事實上，金管局早著先機加強港銀實力，當局早於一三年實施《巴塞爾協定》時，以香港樓價異常波動為理由，堅持落實較國際更嚴格的標準，要求港銀的物業重估收益只能計入二級資本，而且要作出55%扣減（即是只計入收益的45%），以免銀行因樓價飆升而誇大普通股權一級資本，一旦樓市急跌便會面對集資壓力。