按中原城市領先指數CCL，香港樓價在一五年九月見頂後開始回落，至一六年一月底已累計回落10%，返回一四年底的水平，租金更回落得又急又猛。在這一輪香港樓價和租金的大起和「滑落」中（是否大落仍是未知之數），我們能學到甚麼？在新春將至之際來個總結吧！

有人說樓房需求與其他商品不同是「剛性」，因為人要有瓦遮頭。從經濟學角度，絕大多數情況下的需求並非是「必需」而是存在「替代性」。在同一購買力下，樓價上升時，買方會從「量」或「質」方面作出妥協，樓價若太高就不買，租也可以。有瓦遮頭並不等如要買樓，把擁有樓房等同住屋需要是不正確的。

此外，對於樓價的預期，可以令香港樓市脫離當期時的需求和供應情況。當普遍的人預期樓價會上升時，先下手為強來一個高沽低揸，何樂而不為。不過，當預期樓價向下時就行先死先，只看不買等執平貨就對了！因此，升就升到離譜，跌亦可以跌到你唔信。

「公眾利益」難下定義

早前香港政府為「公眾利益」打擊樓房炒賣而使出辣招，及後見辣招力度不夠再加辣。現時樓價已經出現下調，有聲音說現在應該撤回辣招。辣招的目標是為了壓抑樓價上升，但怎樣的樓價水平才見「合適」呢？每個人都可能有不同的答案，既因為大家對經濟和社會層面的分析不同，亦很大可能與自身的利益有關。

那政府何時撤辣，就不但是一個經濟問題，也是一個有關每個人利益分配的敏感議題。「公眾利益」何其難以捉摸且具爭議性，這也是政府不應干預市場的重要論點，政府干預為社會中某一部分的人「服務」就會引起不公。

從香港政府的角度亦是兩難，如果減辣或撤辣後，樓價又再如脫韁野馬般向上狂奔，那香港政府如何是好呢？如果不撤辣，香港樓價再來一次九七式跳水（普遍地認為可能性不大），責任就會十分巨大！可以看到，用政策「微調」經濟是十分艱難的。

香港政府雖然大聲地宣布維持辣招不減不撤，但下調未來建屋量，「留一手」的味道濃烈。如果政府不斷改動政策來微調樓價，左一手時右又一手，香港樓市就會變成「政策市」，遠離我們引以自豪的自由市場。正所謂「出手難，收手更難」！