李克強總理在早前的國務院常務會議指，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。習近平主席最近也罕見提到房地產市場去庫存化。這些都意味中國房地產市場形勢嚴峻，故有報道指，中央各部委已做好化解房地產嚴重庫存的政策準備。

棚戶區改造將是政策發力重點，做法以「貨幣化棚改」為主，此舉被認為不僅能消化庫存，還可借助棚改對沖商品房投資增速的下滑。另房地產信貸、稅收等領域都可能放鬆，即降低按揭貸款首付比重及貸款利率，降低住房交易環節稅費。

從即將出台的政策看來，基本上還是在老路上前行，這樣做實際效果有限。住房市場要去庫存化，必須建立在兩個基本前提上，否則不可能達到政策目標。

一是要通過嚴格住房稅收政策，把住房限定為消費品。當前住房市場問題就是因沒把投資需求與消費需求嚴格區分，令住房市場變成以投資者為主導的市場，只要房價下跌，投資者就會退出。

儘管一年多來政府推一系列住房救市政策，但這些政策核心只是讓持有一套以上住房的投資者，利用優惠信貸政策及稅收政策持有更多住房。這些住房投資需求有限，只要預期逆轉，需求即消失。

稅收政策區分市場

這些年來住房投資者都賺得盤滿盆滿，最核心問題就在於住房投資稅收徵收不正常，無論是住房交易稅還是住房交易所得稅都太低。只有把住房的投資需求和消費需求，用稅收政策嚴格限制及區分開，讓住房市場轉型為消費主導。

比如香港，把住房的投資與消費區分開。個人購買多少住房都沒關係，只要住房交易及住房交易賺到所得用較高的稅收收取，投資者定會收斂。

若加上房地產物業稅及住房遺產稅，讓住房市場稅收正常化，市場就能轉型為消費主導的市場。只有房地產市場實現這種轉型，住房消費需求才能釋放，否則降稅降息的效果是反作用。

二是由投資主導轉型消費主導後，由於住房消費者在市場的對價永遠低於投資者，且消費有限，故在一個住房消費者為主導的市場，房地產市場價格會漸回歸理性。在這個過程中，住房消費需求才能漸釋放。且住房市場價格愈是向消費需求回歸，住房消費需求就釋放愈大。

至於政府冀棚戶區改造，增加住房市場被動性需求，這與早幾年大拆大建，增加被動性住房需求是一樣。這樣做一是看政府財政能力有多大，二是要住房按揭貸款的證券化配合，美國那樣好的法律制度及金融市場都引發過○八年次貸危機，中國這條路是否走得通同樣不確定，因為這些證券化資產誰來購買都存在問題。