為了壓抑內地過熱樓市，一○年國務院出台限購令，內地樓市愈壓愈升，地王湧現，內地發展商高價投地屢見不鮮，間接擠壓發展利潤。一一年五月，內房龍頭中國海外（00688）打響頭炮，以5.79億元投得九龍塘又一村地皮，成為內地房地產進駐本港投地先頭部隊。

內房龍頭中國海外於一三年中奪得兩幅「港人港地」啟德地皮，成為一時焦點。（資料圖片）

中海代表

瑞銀直指，本港地產發展市場進入新時代，香港五大地產發展商市場優勢已漸減，土地市場市佔率已由一一年高達89%，急降至今年九月底止的41%。

瑞銀又認為，受到外來競爭及住宅樓價有機會跌25至30%前提下，本地發展商為保實力，未來將大增收租物業比例。

同時預測，本地發展商一六至一八年租金收入的複合增長率僅為4%，同期售樓收益每年減少34%。

港稅率低限制少

內地發展商愈來愈進取搶佔本港地產發展市場。瑞銀直指，近年無論公開或私人土地市場都見到內地發展商身影，加上內房商很多具有雄厚國企背景，資金雄厚，南下香港不外乎因本港融資成本及稅率低、加上香港供求較內地平衡，發售限制較少，項目利潤率較內地高等。

由一四年起計至一七年，本港發展商平均利潤率達到26.2%，內房商淨利潤率平均利潤率僅得11%，亦是吸引內地發展商南下來港投地發展房地產一大誘因。

本港五大發展商在土地市場市佔率，已由一一年的89%，大降至今年九月底止的41%。這不單影響五大發展商未來預售樓花數量，也因為內地發展商願意高價投地，香港發展商亦不得不跟隨，變相壓縮了毛利。

萬科：續留意地皮

瑞銀相信，香港五大老牌發展商，包括長實地產（01113）、新地（00016）、新世界發展（00017）、信置（00083）和恒地（00012）除了在土地市場市佔率大降外，部分近年對增加土儲顯得不進取，相信未來在私宅預售或會因而減少。

對於五大發展商土地市場的市佔率大幅下降，有中資財團認為與政府推地政策有關，萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山就認為，政府幾年前為了令更多發展商能參與房地產發展項目，將大地皮割細，令更多中小型發展商成功投地，或許這是真正原因，集團亦有留意今季將推出的地皮。

法巴證券分析員黃智亮就認為，以往賣地多以拍賣形式出售，大發展商因財力雄厚，較容易壟斷市場，可是近年都以暗標方式入標，令變數增大，同時減低了大型發展商壟斷的機會。

竑策投資顧問財富管理董事陳寶明指出，內房商「往外走」的足迹遍及新加坡、馬來西亞、澳洲等地，香港只是其中一站。