商厦供應缺口200萬呎

本港還面臨寫字樓老化，約50%的甲級寫字樓樓齡逾二十年。在傳統的核心商業區和中環商圈，寫字樓老化問題尤其明顯，九○年前落成的寫字樓佔總存量近60%。為緩解寫字樓供應不足的問題，港府已推出一連串計劃，將提供約5,000萬方呎的新寫字樓樓面。

供求失衡短期難解

筆者研究了部分政府及私人項目以了解未來供應，包括九龍東第二核心商業區、中環海濱發展項目及鰂魚涌太古坊重建項目等，但由於規劃和開發都需時，不少發展項目尚處於籌備階段，筆者預計上述新增供應量主要在二○二○年以後才會投放到市場，要在短期內恢復供求平衡恐難以實現。

那現時缺口究竟有多大？筆者分析了香港中長期寫字樓供應，關鍵在於這些項目能否滿足同期需求。香港寫字樓物業的長期需求與其服務業僱員人數息息相關，服務業就業增長又與香港經濟表現密不可分。因此，通過考慮本地生產總值增長和以上預測，假設經濟和就業增速不變，本港或面臨約200萬方呎寫字樓供應缺口。

由現時至二○二○年，在目前的發展項目以外，還缺少2至4幢面積與國際金融中心二期相當的寫字樓。筆者認為在未來兩、三年甲級寫字樓市場，租金調整空間不大。如果本港經濟在這段時期內放緩，將會發生甚麼情況？過往案例顯示寫字樓具有長期持續性需求，即使經濟動盪，空置的優質寫字樓最終也會租出。

鑑於香港作為全球主要金融中心的地位不大可能動搖，筆者仍看好高端甲級寫字樓的長遠前景。