人民幣匯率早前異常波動，近日雖然已平靜下來，但似乎仍有後遺症。過去投資者一般相信人民幣只升不跌，不少人把存款換成人民幣，同時亦吸引了不少海外熱錢流入中國找尋機會，希望賺取投資回報之外，還可博匯價升值。但早前的人民幣貶值已令神話破滅，投資者重新審視人民幣未來的匯率走勢。

人民幣貶值亦曝露出內地的經濟問題。過去多年來內地經濟急速增長，生產成本大幅上升，很多外銷產品已遷到其他東南亞國家製造，導致出口下降，再加上反貪腐相關政策，內部消費因此下滑。

內地經濟下行，本港經濟亦必然受影響，近日已有不少人開始看淡樓市。內地遊客減少來港消費，酒店業及零售業同受影響，再間接影響到飲食業等各行各業。本港市民的生計受累，未來或會令小型住宅市場降溫。

自從政府相繼推出樓市辣招後，住宅樓市變得兩極化，只有超豪住宅和小型住宅持續升溫。在豪宅方面，買家多是本地或內地超級富豪，經濟下行對他們影響不大，因此富豪們碰到心儀物業，仍不惜重金收購，把香港豪宅呎價推到世界首位。

另方面，一般小市民害怕樓價愈來愈貴，希望盡早上車，因此小型單位新樓盤銷情甚佳，出現將貨就價的情況，單位面積愈來愈細。

近期樓市有個奇怪現象：二手樓市場交投非常淡靜，成交量跌至接近沙士時期的水平，一手樓市雖然在發展商大力促銷下仍可保持一定銷情，惟發展商開價亦轉趨保守，往往貼近二手市叫價。另一方面，政府賣地卻接連高價成交，且成交呎價往往高於市場預期。

發展計劃屢遇阻力

短期來看，本港經濟受不利因素困擾，再加上政府兩三年前恢復主動賣地，興建中的住宅單位陸續推出市場，未來一兩年是供應高峰期，樓價易跌難升，發展商在此情況下不敢囤積，紛紛以貼近二手價推盤散貨，以降低未來樓市可能逆轉的風險。

雖然政府近年「晒冷」式賣地，希望藉此冷卻樓市，但現時社會高度政治化，即使樓價高企，但每次政府提出大型發展計劃時卻遇到極大阻力。

不少發展商認為只要未來一兩年的住宅單位供應被消化，長遠的單位供應量可因土地短缺而大幅回落，況且經濟不景亦不可能長久。

數年後如果住宅供應再度緊張，再加上經濟復甦，樓價可進一步上升。現時買地的地價是反映發展商對數年後樓市看法，可見他們長遠來說並不悲觀。最近政府出售白石角住宅地成績顯示，樓面地價在短短六個月內升了百分之十八，遠超一手或二手樓價同期升幅。

要徹底解決高樓價問題，看來一定要解決土地供應的瓶頸。如何保持長久而又充足的土地供應，除了政府必須努力外，市民亦理應支持增加土地供應。