李小姐有一間自住物業，現時樓價500萬元，尚欠銀行250萬元。她現想購買第二個物業，第一個物業的資產會怎樣計算呢？如果她只報自住物業是用來收租，而她則與家人同住其他地方，可否將租金計入收入內？如她用第一個物業加按做首期，會否影響按揭批核？

李小姐的自住物業仍有按揭在身，不能當作資產計算。至於她想報稱自住物業是用來收租，筆者絕不建議，因為在向銀行申請按揭時要填寫申請表，所填寫內容必須屬實，如銀行方面發現有虛報資料，申請人可能要負上刑責。

金管新指引 收緊加按

金管局於今年初向銀行發出指引，要求銀行在計算借款人供款佔收入比率時，將所有物業租金收入折扣由原來的20%，增加至30%或40%，如能提供租金證明折扣率為30%，相反無租金證明折扣率為40%，例如：租金收入為一萬元，原先可以當作收入為8,000元，新指引下只能當作6,000至7,000元。

另外，她打算用第一個物業加按來做首期，由於她尚有250萬元按揭貸款未償還，以現時規範下，她加按套現只能做六成按揭，貸款額為300萬元，即只能套現50萬元，實在難以再另購一個物業。

如果她有充足首期，買第二個物業，在批核按揭申請時會受金管局第二套房指引限制，如不是自住性質，只能當投資性質做五成按揭。

筆者認為由於金管局作出不同層面的按揭規範，如果有意置業必須深入了解。