本港樓市表面看來仍十分興旺,差估署六月私樓樓價指數首度升穿三百點大關,細價樓樓價愈升愈有,升幅更跑贏大市;但仔細看,其實只有一手新盤獨旺,二手市場持續拉鋸,成交不斷萎縮,踏入七月份,受到中港股市大跌的影響,樓市成交出現轉勢迹象日趨明顯,市區屋苑升幅收窄,而近一年熱爆全城,被狂搶的細價樓更率先見到樓價下跌警號。

目前影響本港樓價的,包括外在及內在因素。美國加息陰霾籠罩,聯儲局官員強調無需等待通脹達標就可以加息,反映「息魔」今年勢必重臨,而中港股市波動影響投資信心,再加上未來供應增加,而且中國經濟弱勢持續,未來樓市下調幅度隨時較想像中更大,近年升幅嚇人的細價樓更恐會成為跌市先鋒,置業人士在買樓前須做好個人的對樓市的抗跌能力測試。

今年本港樓市的主角,肯定是細價樓。目前市區一個四百呎單位,動輒五、六百萬元,已非一般打工仔能夠負擔,市民為了買樓上車,只好將貨就價,愈住愈細,百多二百呎的超微單位遂應運而生;而在白居二的推出下,亦造就了所謂公屋王及居屋王。

政府推出辣招兩年半,根本未能為細價樓降溫,相反在供不應求下,樓市扭曲情況有增無減,「價細盤」屢創新高,更出現新界樓、市區價的不合理現象,如沙田一個上車盤實用呎價超過一萬三千元,堪與同區豪宅媲美,癲價狂潮更逐步蔓延至新界西,嘉湖山莊的入場費一年急升四成,多個屯門屋苑亦成為買家追落後的入市對象。

回望過往樓市發展周期趨勢,一旦炒到新界區細價樓,可以說代表樓市升浪已接近尾聲,但今次樓市熱潮是在嚴重供不應求下,促使細價樓獨領風騷,而美國遲遲未有加息,亦助長「細細粒」的上車盤升勢,買家入市心切將樓價愈推愈高。

七月份股市波動影響買家心態,新盤撻訂個案驟增,而十大屋苑樓價,亦有見頂回落之勢,例如沙田第一城呎價按年下跌百分之三,顯示市場上只有減價放盤才容易獲承接,樓市轉勢只是等待一個觸發點─美國加息。

美國結束減息周期,何時加息一直眾說紛紜,內地股市近月爆發股災,影響全球金融市場,分析估計聯儲局會延遲加息,但聯儲局官員暗示加息已迫在眉睫,大家都要有心理準備,這可能會直接打擊樓市信心,引發樓市進入調整階段,尤其是已升至極不合理的細價樓,上車盤的置業人士一般財力有限,未必人人有能力捱過這場加息風浪,隨時成為重災區。樓市不跌的神話完全是自欺欺人的說話,入市前要詳細規劃是否有能力度過樓市寒冬期的來臨。