何先生現持有一個於一四年購入的自住單位，當時價值為424萬元，承做高成數按揭，貸款額為360萬元，供款年期二十五年，息口為H+1.7%，罰息期兩年，按揭保險費加於貸款內，現時已供了六個月，想於兩年罰息期後，提早還款約40萬元，然後放租。

現時出租物業只可做五成按揭，若由自住變出租，是否需要立即將按揭成數下降至五成？

向原銀行申請或轉按

據何先生所提供資料，他所承做的按揭成數為84.9%，如供款期為二十五年，按揭保費為貸款額的2.3%，即總貸款額約368萬元。假設息口維持1.93%，兩年罰息期、提早還款40萬元後，仍欠銀行305萬元。如想將305萬貸款透過轉按令按揭成數降至五成，銀行需將估值至610萬元，屆時物業估值比購入價升44%。

如物業幸運地升值至該水平，他可選擇向原有銀行申請降低成數或向其他銀行申請轉按。向原有銀行申請方式有二，一是經香港按揭證券有限公司（HKMC）申請許可將成數降至五成，如MC許可，好處是可維持原有息口，惟MC在重新審批時亦會以當日購入價（即424萬元）去計算，五成即貸款額為212萬元，以何先生提供的資料，供款兩年及提早還款後亦仍未能將貸款額降至該水平。

其二是可以向原有銀行重新申請，銀行便會重新估值及釐訂新息口，好處是不用再做新契。另一個做法是向其他銀行申請轉按，當然亦同樣需要重新訂下息率及罰息期，但好處是轉按可享有現金回贈。

資料：營業資訊