內地為了刺激經濟及房地產投資，中央政府除了放寬一系列住房及銀根政策，去年底亦重新為內房企在中國境內發行債券「開閘」，同時中證監亦加快審批速度，令近月多間內房企紛紛回歸神州發債集資。評級機構標準普爾統計，截至八月六日，今年已有12家內房企在境內合共發行約700億元（人民幣．下同）債券。分析預期境內發債規模將繼續擴大。

內地房地產開發商將積極在境內發行利息較低的債券。（資料圖片）

累計發債700億

近三個月不論龍頭或中型內房企都在境內頻頻發債，恒大（03333）六月獲批發行合共200億元公司債，公司債分三期發行，年利率介乎5.3至6.98%；碧桂園本月亦發行首批30億元公司債，年利率4.2%；龍湖地產（00960）亦獲批發行60億元債券，其中五年期20億元債券利率低至3.93%。至於中型規模發展商如新城控股（01030）、奧園（03883）、時代地產（01233）等亦在上月發行年利率在5.8至8.9%之間的公司債券。標普統計內房企今年在中國銀行間債券市場發行的中期票據，及在上交所發行的公司債券，累計約700億元。

該行預期，內房企於境內發債趨勢持續，因內地提供較低融資成本環境予發展商。事實上，內房企在境外發行之債券利率，如恒大及碧桂園今年二月發行之美債，年利率分別高達12%及7.5%；龍湖去年發行之美元債年利率亦達6.75%。

境外發行少逾半

穆迪報告亦指出，由於今年迄今到期債券不多，加上發展商放慢買地步伐，導致今年內房企在境外發行的債券總額大縮，上半年僅有12家受該行評估的內房企發行境外債券，總集資規模約67億美元（約522.6億港元），較去年同期有29家受評開發商發行合共155億美元債券，規模減少逾半。

標普預期，內地房地產開發商將積極在境內發行利息較低的債券，因隨着次季樓價回升，市場信心轉佳，開發商將需要資金發展。

內房企對境內發債亦持正面看法，碧桂園發言人表示，今年將增加境內借貸，提升人民幣債務比例，計劃將人民幣與美元債務比例從50:50提升至60:40，並相信隨着美國加息，境外發債成本上升，發展商在境內發債將成為新趨勢。

中小房企融資難

萬科（02202）去年底發行18億元票據，集團執行副總裁王文金稱，現時內地融資渠道增加，且處低息環境，低融資成本成為在內地發債誘因，但集團會平衡境內外的債務結構，不會偏重發行境內債。

除了利息成本，開發商發債時還有多個考慮因素。交銀國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰稱，兩地債市各有優勢，內地融資成本平，且可避免外幣匯兌的風險及節省兌換的時間。惟由於公司債大多定向發行予大型銀行及保險公司，部分內銀不願意「放水」給中小型發展商，故仍要選擇境外高息債市。不過，整體而言，內地債市規模一定錄得增長。

瑞銀中港房地產行業研究主管李智穎亦認為，離岸債券額度較高，不需要中證監批核。然而，境內再融資渠道有限，若缺乏持續性，內房企將要回到離岸高息債券市場集資。