上周討論過內房前景「不死」之謎，本周則重點分析如何從中揀心水股？筆者認為有三個重要指標：地區分布、銷售情況及估值。

地區分布向來重要，不過近年這因素影響力日漸增大。要知道年初至今，一線城市如深圳、上海、北京等無論樓房價及量齊升，當中原因，一是不少地方政府有意減少供地規模。由於土地供應減少，引發發展商（尤其是上市房企）搶地，一線城市再次有「新地王」出現。如發展商要維持一個合理的盈利率，「麵粉價升、麵包價亦需跟隨」，樓價自然穩步上揚；二是人口問題。根據數據顯示，深圳常住人口在○○至一三年間增加362萬，而從一三年開始，深圳每年人口淨流入更超過北京、上海城市。目前深圳的常住人口中，外來人口佔七成多，由於新增人口多及人口集中於就業年齡，對樓房需求特別大，這導致深圳樓市急劇增長。如發展商現有土地儲備主要集中於一線城市，相信未來銷售亦有所保證。

銷售起碼達標一半

至今大部分房企已公布上半年銷售情況，整體板塊平均完成全年銷售目標約43%，未算達標。事實上，內房企業需於餘下半年時間完成全年銷售目標，由於部分房企仍未達目標一半，及後不排除以「以價換量」（即進行割價以促進銷售）。一旦採取「以價換量」，售價將受壓，從而影響毛利及盈利。因此，投資應選擇已達到全年銷售目標約一半的房企。

第三項因素是估值。市場慣常用現價與其每股資產淨值折讓多少作為準則，通常折讓愈大，估值便愈吸引，惟需考慮房企盈利質素及財務狀況，一般而言，平均折讓為35至45%，投資者可參考大行報告中的每股資產淨值為比較。

綜合以上因素，具投資價值房企應包含：（1）集中一線城市；（2）已達到全年銷售目標約一半及（3）股價與其每股資產淨值折讓35至45%。內房股中兩大龍頭中國海外（00688）及華潤置地（01109）均符合以上條件，兩者可作中線投資。 筆者沒持有上述股份