自○八年金融海嘯後，美國實施量化寬鬆貨幣政策，本港按揭利率跟隨美國聯邦基金利率跌至歷史新低。去年底美國結束量化寬鬆措施，本港按揭利率正常化進程將無可避免，美國聯儲局七月底公布最新議息結果，息口繼續按兵不動，市場普遍預期美國九月份加息。

按息上調壓力不大，不少市民買樓保值。（資料圖片）

理論上，本港息口走勢某程度取決於美國加息步伐，但實際上銀行亦會因應影響市場購買力的政策及經濟因素作出調節，相信即使今年美國加息，本港有條件不必即時跟隨調整，料整體加息時間、幅度及速度滯後於美國。

據經絡按揭轉介研究部數據，反映最新實際按息水平之「經絡按息」五月份錄1.95厘，連續十四個月處於2厘以下。市場普遍預期美國九月份有機會加息，但筆者認為，本港銀行未必會跟隨。

究其原因，銀行經歷七次收緊按揭政策管理，風險管理明顯增強，其次是現時市場資金相當充裕，截至今年六月份，本港銀行體系結餘高企3,100億元以上，最新港元貸存比率仍不足80%，創一○年十二月後新低。

銀行水浸 按息續低企

上述數據反映資金成本欠上升壓力，相信銀行傾向樂意為優質業主提供有抵押貸款，尤其下半年新盤上會潮將至，銀行勢優化低息的H按產品，在H按計劃使用比例高企情況下，料屆時「經絡按息」僅於2厘至2.15厘窄幅徘徊。

本港按揭利率持續高於通脹率，經絡實質按息（即以經絡按息減去本港通脹率）由一○年至今仍處於負按息利率水平，為按揭史上最長紀錄。截至今年六月份，經絡實質按息仍處於負1.74%，負按揭利率時期持續六年，按息上調壓力有限，促使市民買磚頭保值，對樓價有支持。

今年上半年平均按揭貸款額已升至328萬元，樓按市場價升量穩局面持續，預期今年全年新取用按揭貸款額可望創出2,649億元佳績，較去年增加24%。