名家分析：辣招阻上車 被迫「租住先」

筆者以前討論過「需求」與「供應」決定商品的「市場價格」。需求代表買方在不同價格水平願意購買的數量（需求量）；供應則是生產方在不同價格水平願意賣出的數量（供應量）。

未見業主減價求售

按揭成數減低，確實會令部分買家由買變租，令租務市場裏的需求增加（即在同一租金水平下的需求量增加），在原有租金水平下需求增加令市場變得「僧多粥少」，買家相互競爭，租金自然上升，但這只看到需求卻忽略了供應。

按揭成數減低不但令租樓的需求增加，亦會令買樓的需求減少（部分買家失去上車能力），業主在賣樓時就要抉擇減價與否。現時樓價沒有下跌，可見沒太多業主減價求售（成交因此萎縮），問題是這些住宅單位去了那裏？撇開自住，一個單位不是賣就是出租，沒有減價求售便理應拿到租務市場出租。因此進一步減低按揭成數，理應會令租務市場的需求和供應都增加，租金升與跌要視乎需求和供應增加的相對幅度，並不一定上升。

經濟學是講求實證的，所有分析都需要通過事實檢驗。按一家地產代理發表的「租金走勢圖」，香港的租金水平在二○一二、一三和一四年的升幅分別為15.8%、1.9%和7.0%，似乎印證了「辣招」令租金上升的推論，因為政府在二○一○年引入額外印花稅；在二○一二年加辣提高印花稅和徵收買家印花稅；在二○一三年推出針對第二個物業的雙倍印花稅）。

但如果我們看看二○一二年前的資料，會發現租金水平自一九九七年高位至二○○三年累計跌了差不多一半，但租金自二○○三年開始反彈，在二○○八年出現短暫回落後持續上升至今，而二○一五年首季的升幅約0.5%。

從資料所見，租金在二○○三年中已步入上升軌道，簡單地認為「辣招」推高近年的租金水平可能有點武斷。筆者認為在一九九七年亞洲金融風暴後，香港政府減慢推出土地救樓市，令新樓供應大減，租金持續的升浪基本反映新樓供應停滯這因素。近來政府回歸基本步，大力尋找土地建屋，如能落實則能補回之前為救樓市所造成供應缺口。

供求增長未必對稱

雖然進一步減低按揭成數，理應會令租務市場的需求和供應都增加，但短期內供應的增加可以是不對稱的。因為想要有片瓦遮頭的，雖然可買亦可租，但前提是不能一天沒瓦遮頭；相對而言，業主卻可以企硬叫租，並稍作觀望，尤其在租金上升的普遍預期下，這為租金高企或上升提供短期支持。

不過觀望亦有限度，單位空置對業主帶來損失，如果不賣，始終還是要把單位投放租務市場。