財星Column：房地產化經濟到盡頭

從去年開始，中國GDP增長的下行壓力愈來愈大，不少行業產量嚴重過剩，儘管政府對此採取不少刺激政策，但效果卻十分有限。核心就在於內地「房地產化」經濟不可持續而引發整體經濟下行。

今年的政府工作告中，為了保證經濟的穩增長，政府希望透過支持居民自住和改善性住房需求，來再造內地樓市繁榮。其主要政策是要求銀行對按揭貸款的信貸政策放鬆，要求地方政府對保障性住房採貨幣化分配的方式，及要求地方政府對過剩的商品住房回購等，或住房「去庫存化」。

消費者乏財力進場

但在當前中國一線城市的高樓價下，絕大多數居民沒財力進入市場，樓市基本上以投資為主導。如果樓價下跌，投資者退出市場，絕大多數住房消費者又沒有財力進入，就造成了當前住房銷售下降及住房庫存愈來愈多。如果樓價不下跌，消費者又沒財力進入，一線城市樓市就處於這種僵局中。

二線以下，特別是三四線城市，住房自有率本來就很高。即使近十年間，「房地產化」經濟蔓延到三四線城市之後，這些城市的樓市得到快速發展，地產市道開花，住房供應量急增。但由於多數三四線城市產業支撐有限，人口結構獨特及大量的人口向主要線城市遷移，投資樓市無法佔主導地位，從而使這些城市的住房過剩更嚴重。對於內地絕大多數三四線城市來說，如不能吸引投資者進入，想靠當地居民來消化樓市嚴重過剩的庫存是不可能的。

當前政府報告中提出要對保障性住房採取貨幣化方式來增加居民住房需求，同時採取政府回購住房的方式來「去庫存化」。但是，正因為這些地方是靠「房地產化」來拉動經濟發展的，一旦樓市出問題，地方政府的土地根本無法賣出，現有的財政預算都入不敷出，已有的融資平台都無力償還，那麼保障房貨幣化的資金和政府回購商品房的資金從何而來？即使是在沿海經濟發達的三四線城市，地方政府財政支援都十分有限，那麼中部及西部地區的三四線城市的地方政府更是無力支持。

銀行放貸意欲成疑

還有，政府希望能放鬆銀行按揭貸款條件，讓更多居民入市來消化當前過高的住房庫存。但這裏又有幾個問題。一是居民入市是投資還是消費呢？如果是消費，三四線城市居民的住房自住率很高，但他們收入水準不高，在這種情況下，這些居民是不會輕易入市的。如果是投資，有好的優惠條件當然對投資有利，但是購買之後是不是升值最為重要。如果樓價在下跌，購買之後不會升值，投資者有優惠條件也是不會入市的。目前許多三四線城市樓市的情況就是如此。二是銀行願不願意開出更優惠的按揭條件。在目前利率市場化程度較高的情況下，銀行開出更優惠的按揭貸款條件是可以吸引買樓人士，但這些成本要銀行自己承擔，這時銀行就得慎重考慮其成本與風險了。

可見，中國的「房地產化」經濟發展到現在，已經是不可持續了，其深度調整是必然，否則內地樓市永遠走不出當前困境。而內地樓市的周期性調整，風險會愈來愈高，尤其三四線城市，政府對此不得不密切關注。