細樓價出招前續癲升，據差餉物業估價署最新數據，一月份私人住宅售價及租金指數雙雙再破頂，售價升幅逾2%，遠超租金的0.66%升幅，同時細價樓售價更高，升達2.37%，該類單位租金回報率應聲下滑，細單位平均租金回報率更歷史性地跌穿3厘；有學者預期，金管局出招，租賃需求料大增，推動租金回升，未來租金回報有機會回升。

市場人士預期政府出招後，樓價回落及租賃需求增加，未來租金回報料可重拾升軌。（資料圖片）

細單位平均租金回報率

指標屋苑細單位回報比併

差估署資料，一月份私宅租金指數報167點，再創歷來新高，連升十一個月，但按月僅升0.66%，期內實用面積431方呎以下細單位回報率更跌至2.9厘，歷來首度跌穿3厘水平，其中港島及九龍同類單位平均呎租更按月回落0.25%及1.9%至37.4元及29.2元，反映細單位租金有危機。事實上，同類單位○三年沙士時回報率曾達6.5厘高位。

加辣礙入市 反利租務

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才稱，租金回報下跌主因是細單位樓價升勢強勁跑贏租金，與樓市狀況成正比，不過，加辣措施對首置及換樓人士買樓更困難，料租務需求增加，帶動租金升勢，預期樓價橫行情況下，租金回報率有機會回升。

祥益袁思賢稱，樓價急升，令屯門細價樓回報不再吸引，屯門時代廣場一房單位，實用面積272方呎，入場費一年升100萬元，升幅逾40%，相反月租僅升約13%，令回報跌至約3.1厘。

世紀21奇豐梁榮貴稱，馬鞍山新港城兩房月租，過去一年維持1.1萬至1.2萬元，相反售價由380餘萬元升至480餘萬元，但出招後樓價見回落，其中E座兩房戶叫價由480萬元，減至465萬元。

第一城劈至376萬沽

該行周淑萍稱，沙田第一城兩房戶月租約1.1萬元，與去年同期相若，反觀樓價由約310萬元，升至目前約400萬元，租金回報由4.3厘大跌至3.3厘，目前同類租盤約70至80個，料租金平穩；但該屋苑兩房售價罕見跌穿400萬元，41座中層同層曾發生事故單位，實用面積304方呎，由390萬減至376萬元沽出。

除沙田第一城外，近日多個指標屋苑已錄低價成交，料令租金回報率向上。利嘉閣劉浩勤稱，將軍澳新都城減價後錄本月首宗買賣，2期7座極低層G室連租約單位，二月開價480萬元，出招後即減至450萬元，最終再減至432萬元沽，實用呎價11,934元，約兩年半多帳面賺134萬元。

中原王樹明稱，天水圍嘉湖山莊業主普遍減價3至5%，屋苑樂湖居1座高層E室兩房戶，售價356萬元，實用呎價7,946元，低市價3%。該行汪浩天稱，大圍盛薈1座北翼高層D室售858萬元，約五年只升值5.5%。