投資收租股的朋友都會發覺一個普遍現象，就是收租股的股價相對資產淨值都有折讓，分別只是折讓多與少的問題。此外，收租股的每股盈利和每股派息通常都有一大段距離，以致派息比率普遍偏低。

以永安國際（00289）為例，一三年每股盈利為4.45元，但每股派息只有1元，表面上，派息比率只有22.47%，關鍵就在於投資物業的公允值重估收益。

計算公允值分3級別

永安國際的投資物業帳面值佔總資產比重超過73%，一三年投資物業的重估收益佔總除稅前溢利比重高達53.51%，但重估收益不會為集團帶來任何現金流，情況就好像你有一個自住物業單位，如果樓價升值，你帳面上的財富會增加，但它不會自動為你增加可支配的現金，因此，我們稱之為紙上富貴，「有得睇，無得使」。

所謂物業的公允值，就是用一個公平的方法去計算物業的市值，計算公允值可分3個級別，第一級、第二級和第三級。理論上，想知道一項資產最準確的市價，就是將它出售，賣到的價錢就是公允值。不過，有些資產擁有共同的屬性，例如股票，一個長實（00001）小股東所持有的每一股長實，和主席李嘉誠所持有43.33%股權的每一股長實都是一樣的，因此，每天長實在交易所買賣的收市價，就是所有長實股票的公允值，這就是第一級資產。

第二級資產的例子是成交量高的藍籌屋苑的物業，理論上，沒有兩個物業單位是一模一樣的，同屋苑可以不同座數，同座數可以不同樓層，同樓層可以不同單位，不過，如果10樓A室剛以1,000萬元成交，11樓A室的業主即使不賣樓也可以合理地認為自己單位的公允值為900至1000萬元。

第三級資產的估值方法基本上是靠估，透明度低。

物業重估反映真價值

既然投資物業通常都是長期持有收租，為何投資物業要重估市值？原因就是要將投資物業的市值反映在資產負債表，讓股東知道所持公司的價值，不會因為不知情而賤賣股票。

以華廈置業（00278）為例，市值可能過億元的地舖，反映在資產負債表的帳面值可能只是幾百萬元。大股東當然知道公司的價值，有些識計數的投資者會知道公司的價值，但對那些不識計算隱藏價值的股東不公平。

不要認為投資物業的公允值不重要，那是股東的資產，如果投資者以40元買入市值100元的物業資產，這個折讓是實在的。這個60%折讓是安全邊際（margin of safety），萬一未來物業下跌兩、三成，投資者仍然未傷到本，折讓愈大，安全邊際愈大。無論如何，有大折讓對投資者是好的。想像下，你去買樓，可否同賣家講，現時樓價太高，未來樓價可能大跌，你打個七折賣給我？這是無可能發生的事，但股票市場天天在發生，何樂而不為？