樓市狂潮再現，近日接連錄得「公屋王」及「居屋王」高價成交，「私樓」沙田第一城兩房戶，更一日內呎價連環破頂，一個中層單位以實用呎價高逾1.56萬元易手，再創屋苑呎價新紀錄！金融管理局總裁陳德霖態度轉趨強硬，直言若樓市繼續升溫，會再採逆周期措施，強調續有空間出招。業界指再調低按揭成數外，金管局或採措施遏抑轉按需求，甚至要求銀行了解買家首期資金來源等手段來收緊按揭。

沙田第一城昨日連環破頂，面對樓市炒風熾熱，金管局總裁陳德霖直言若繼續升溫，會再採逆周期措施應付。

陳德霖

住客心聲
樓市瘋了
居於沙田第一城逾十年的業主鄧太太表示，樓市已經「癲咗」，薪金完全追不上樓價升幅，相信「打工仔」難以供得起，而政府有意出招遏抑樓價，她認為「得個講字」。

出招無用
屋苑租戶胡小姐認為成交呎價高達1.56萬元，可用「瘋狂」來形容，現時樓價高昂，暫無能力入市，預料政府再出招未必有用，估計樓價最多不再向上，但不會回落。

供應要足
屋苑業主張太稱，現時樓價不停破頂，樓價不合理且脫離現實，防止樓價再向上行，最重要是確保房屋供應可達到長期充足。

近日公屋、居屋、私宅幾乎每日錄新高價成交，例如上周四粉嶺公屋華明邨信明樓高層27室開放式單位，實用面積147方呎，於自由市場以170萬元易手，實用呎價11,565元，創全港公屋呎價新高；上周六旺角居屋海富苑海寧閣中層10室，同樣屬開放式間隔，實用面積213方呎，於自由市場以309.5萬元售出，實用呎價14,531元，創全港呎價最高居屋單位。

或再採逆周期措施

但陳德霖表示，市場預期美國今年會開始加息，加息對資產市場有影響，特別是房地產市場。他指，現時看到樓市交投活躍及價格有上升趨勢，若樓市繼續升溫，金管局會在適當時候採取逆周期措施來保持銀行體系穩定。

金管局已推六輪逆周期措施，陳德霖表示，現時按揭貸款要求已相當高，然而逆周期措施的理念，是假如上行周期持續或加劇，金管局就要採取措施，立場非常清晰，強調當局續有空間推措施，惟重申要觀察多一段時間，才能知道樓市實際走向。

監管轉按套現炒樓

有銀行零售業務主管表示，近年實際按息平穩，惟每年轉按金額佔新批按揭逾15%，反映轉按需求不是主要來自節省利息支出，而是借款人因樓價上漲而轉按套現，金管局有可能推貸款後追蹤措施，要求借款人提供借款用途匹配的證明文件，藉此減少業主轉按套現，以「一拆二」方式投資更多物業。

有銀行界人士表示，若美國明年才加息，港府難等待加息因素觸發樓價自然調整，有需要出招冷卻樓市，甚至採取行政手段要求買家證明首期資金來源等，同時可能考慮要求銀行將借款人未動用的循環備用貸款，甚至信用卡額度，假設一個固定的百分比計入負債，從而收緊供款與收入比率要求。

交銀國際聯席董事劉雅瀚表示，相信金管局再推逆周期措施，可能是再調低按揭成數，以及收緊銀行對借款人的壓力測試。他又說，近年細價樓樓價急漲，主要觸發點是去年五月政府放寬雙倍印花稅的豁免期，市場錯誤憧憬會再「減辣」，令樓價上揚。不過，隨着供應增加，該行預期全年樓價或下調10至20%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑直言，細價樓漲勢已有失控情況，然而按揭成數可能再減少，同時政府有機會加辣、加稅，未來更難置業情況下，小部分有能力買家繼續入市，未來細單位樓價或再漲。

市場推測金管局未來招數

‧推出貸款後追蹤措施，要求借款人提供與借款用途匹配的證明文件。

‧要求買家證明首期資金來源。

‧要求將借款人未動用備用貸款的一定比率計入負債及供款。

‧收緊供款與收入比率。

‧收緊按揭保險、按揭成數和銀行對借款人的壓力測試。