內房新出路力拓「輕資產」

分析認為，未來輕資產營運模式將成為內房大趨勢，而保險公司投資內房的例子將會愈見頻繁。

輕資產模式泛指減少開發項目的股權比重，甚至只當代建或物業管理等服務。萬達集團今年訂下轉型目標，冀至二○二○年服務淨利佔比逾65%，房地產淨利佔比要低於35%，將盈利重心由房地產業轉向服務行業。

萬達商業則擺脫以往萬達廣場投資及營運一手包辦的經營模式，改為力推輕資產，實行投資方出錢，萬達出力。公司負責輸出品牌設計、建設、營運、招商等工作，收取租金分成，資產則歸投資者所有。

提高回報增加儲備

法巴董事總經理及亞太區房地產研究部主管李偉烈指，萬達規模龐大，難再單靠業務擴張維持增長，而輕資產模式能有效提高回報率。加上現時難發行境外債券，融資不易，相信大型房企都會走這條路。高盛報告則指，萬達透過資產減磅，既能擁有充裕現金儲備，又達致規模擴張，在這兩方面取得平衡。

而萬科去年亦提出「小股操盤」概念，中期業績指去年上半年有四個新增項目股權佔比少於50%，另有六個項目股權佔比約51%，期內合作項目實現7.4億元人民幣收益淨額。

李偉烈認為，隨着政府放開保險公司投資房地產，保險公司將是房企的目標投資者。花旗提到，隨着近期反腐調查事件牽連多間房企，內地開發商或會考慮加快轉型步伐，朝輕資產或多元化業務模式改革。

除了大型內房企，中小型開發商亦以代建或合資方式推出項目。綠城（03900）旗下綠城建設專營代建業務；花樣年主攻地產基金和代建；朗詩則拓合營項目、小股操盤及提供代建技術服務。

外資內房分析員稱，對於資金有限的中小型房企來說，一、二線城市銷售能力較佳，下行風險較細，惟難以負擔不斷攀升的地價，因此合資建設是不錯的選擇。而降負債也是其中一個誘因，務求騰出更多借貸空間，提升債券評級。當大型房企均涉足輕資產，小型房企必定會跟隨倣效，因此他相信這經營模式會成為內房大趨勢。