二○一四年全年中小型住宅及豪宅樓價分別上升5%及下跌2%。住宅租賃市場方面,豪宅需求仍疲弱,去年全年豪宅租金下跌約4%。本港豪宅價格全球排名第二,每方呎37,000元,僅落後於摩納哥。

去年本港住宅成交主要集中在300萬至1,000萬之間,此類的住宅成交佔總住宅成交量的67%。而住宅價格上漲,減低買家購買能力,去年約90%成交單位面積都在1,000方呎以下,成交面積500方呎以下單位佔整體成交61%。

近年本港樓市降溫措施改變一手及二手成交佔整體住宅成交量的比例。一手住宅成交比例於一三年上升至超過整體的20%,而一四年近26%。隨着多家發展商積極推出價格吸引的一手住宅單位,預計這趨勢在一五年還將持續。

中小單位租金勢漲

預計未來的住宅供應將集中在新界,其次是九龍,而港島的新供應則非常有限。新界的住宅供應將主要分布在元朗和將軍澳,而九龍新供應則集中在啟德。筆者認為由於雙倍印花稅的推行,今年豪宅價格有輕微下行的壓力,豪宅價格前景仍未明朗。而加息預期亦壓抑樓價上升,預計今年跌幅將不超過5%。

今年美國雖有加息風險,但建築費持續上升,市場對中小型單位有剛性需求,料今年本港中小型住宅樓價或多升5%。同時,不少因樓價高企而未能置業或等待樓價下調的準買家亦要租樓。筆者預計租賃市場維持強勢,明年中小型住宅租金會再上升5至10%。

如今本港的供樓負擔比率約60%。筆者預計假若按揭利率上調300個點子而樓價不變,供樓負擔比率將超過80%。因此估計按揭利率上調少於300個點子將不會對本港住宅市場帶來顯著影響。

筆者明白有些因素是政府不能控制,如私人及發展商擁有的土地,政府只能透過不同誘因以鼓勵發展商加快發展。筆者同意可透過適量填海及開發岩洞等方法增加土地供應。但怎樣平衡經濟發展,環境保護及各方利益將會是特區政府需要嚴肅處理的問題。