上水圍繞港鐵站一帶的私人屋苑,互有行人天橋接駁大型商場與港鐵站,樓價自然今非昔比。不過放眼一些區內的二線屋苑,人流稀少,與市中心熙來攘往的居住環境大有差別。當中維也納花園與威尼斯花園,均只是樓高十餘層的中密度屋苑,提供不足300伙,環境清幽,樓價更見親民,幾近是全區最平易近人的私樓上車選擇。

維也納花園

威尼斯花園

維也納花園 環境清幽

上水不少二線屋苑離港鐵站較遠,離北區醫院較近的則有數個中低密度的住宅群,名氣不俗的維也納花園,位置較遠,要穿過彩園廣場至太平邨,再步行約5分鐘才到達,屬區內邊陲地帶,如步行至港鐵站至少20分鐘。

維也納花園樓齡逾二十年,是3座只樓高12層的中密度屋苑,格局與市中心密集式設計的大型屋苑大有不同,提供不足300伙,有寧謐的居住環境,樂得清幽。

屋苑有供應兩房戶及三房戶型,兩房單位開則較大,只得一種間隔,建築/實用面積637/478方呎,實用率約75%。眼鏡房配長廳,室內空間充足。三房單位則是屋苑主要供應的間隔,有兩款選擇,建築/實用面積分別約885/663方呎起以及976/732方呎的一種,兩者均屬三房連一個套房布局,但後者則多一個小型雜物房,適合換樓客。

景觀開揚 配套少

維也納花園鄰近只有數個小型屋苑如欣翠花園及蔚翠花園等,分布疏落,而且各個屋苑的樓層不高。

屋苑景觀也見開揚,中層以上單位能享區內市景,或較舒適的山景及粉嶺高爾夫球場景。不過,屋苑只得戶外泳池、平台花園等基本設施,配套設施相對輸蝕。

美聯營業經理陳添鑫表示,維也納花園本月錄1宗成交,以細價屋苑來說二手盤源充裕,現有7個單位放售,兩房戶佔兩個,連租約戶320萬元可入場,交吉戶則約340萬元。另連租約的三房單位約460萬元起,如若揀交吉戶現叫價約480萬元水平。

維也納花園

樓齡:3★

實用率:3.5★

戶型:4★

景觀:4★

屋苑短評:環境清靜,但偏離市中心。

最高為5★

威尼斯花園 全數兩房

威尼斯花園與維也納花園格局相近,不過前者距離市中心較近,毗鄰北區醫院及太平邨,步行至港鐵站約10至15分鐘。屋苑劃一供應兩房戶型,適合上車客選擇。但因屋苑規模更少,只有2座物業,二手盤源稀疏。

實用率75% 交投疏

威尼斯花園樓齡與維也納花園相同,均逾二十年,但兩者保養皆得宜。屋苑「清一色」供應兩房單位,建築/實用面積約585/437方呎至659/494方呎,實用率約75%。

「細兩房」同以眼鏡房設計,窗台位不算闊,加上無走廊及玄關,四正實用。「大兩房」即實用面積近500方呎的一類單位,主人房則較寬敞闊落,可惜有小走廊,加上廚房較細,活動空間略為不夠靈活。

屋苑較貼近警察宿舍及太平邨而建,景觀不及維也納花園般開揚,普遍低層戶只近望樓景,高層戶則享市景。個別單位更望粉嶺公路,會比較嘈雜。

不過威尼斯花園較貼近市中心,離彩園廣場約5分鐘步程,穿過商場及天橋可到港鐵站及上水廣場等,食肆、商舖俱備。至於屋苑離北區公園不遠,有足夠的綠化設施,居民閒時可休憩散步。

美聯營業經理陳添鑫再指,威尼斯花園因規模細,二手盤源甚為稀少,成交疏落,平均每數個月只錄1宗。市場現僅有2個買賣放盤,均可交吉出售,因屋苑地利較便捷,叫價較維也納花園稍高,兩房交吉戶入場價約368萬元。

威尼斯花園

樓齡:3★

實用率:3.5★

戶型:3★

景觀:3★

屋苑短評: 劃一兩房戶,離市中心較近。

最高為5★