近期住宅新盤排隊登場,熱鬧非常,可是在扣除優惠後的實用呎價,動輒要萬多元至幾萬元,並非手頭資金有限的上車客可輕鬆負擔,因此房協剛推出一個位於長沙灣的小型住宅項目,折實呎價最平不足一萬元,而且規定只限港人以個人名義認購,是所謂的「港人港樓」,少不免給上車客帶來一點希望。不過,這種近似杯水車薪的供應,對助人上車恐怕沒有很大幫助,倒不如多興建一些像居屋的資助性房屋,來得更加實際。

這個房協新盤的定價明顯較同區一手新盤低一截,亦較同類二手樓價低,是否刻意低開便不得而知,但配以「港人港樓」安排,難免令人有聯想。可是,由於業主將來賣樓時沒有任何限制,較低的定價反而更像為未來轉手時預留「升值」水位,情況就像房協在區內的另一「港人港樓」盤,個別單位兩年間升值達五成,可在二手市場賺一筆,會否失去助人上車的用意,值得反思。

話得說回來,雖然呎價相對較低,但入場費仍要近四百七十萬元,才能擁有一個中小單位。今年首季香港家庭入息中位數只有約二萬三千元,不吃不喝十七年才買到上述單位;若以居住在私樓的家庭月入中位數約三萬一千元計,也要不吃不喝十二年半,凸顯香港樓市的價值被嚴重「扭曲」,買得起的家庭肯定非一般中產。

事實上,香港樓價高處不勝寒,買家近年都趨向保守。不妨看看,房署早前一項調查顯示,過去三年,在自由市場購入已補地價居屋的首次置業買家,入息中位數接近三萬五千元,而二人家庭的入息中位數更達四萬元。眾所周知,大部分居屋相對同類型私樓價格,均存在一定的折讓,以反映質素的差異。現在就算銀彈較充裕的家庭,也要湧向居屋市場,可見買樓上車愈來愈難。

房協雖然屬於非政府機構,並且以自負盈虧模式營運,但成立的目的為非牟利,亦會發展一些帶盈餘的項目,賺錢支持本身的營運開支。這機構過去曾經興建大量具資助性質的房屋,除了出租亦有出售的,譬如明年落成的青衣綠悠雅苑,以及多個與市建局合作的重建項目,包括去年底推出的筲箕灣樂融軒,在這方面可說經驗豐富。

由於房協形象早已深入民心,賣樓定價高,難免令人感覺不符民情;定價相對較低,又恐怕會招惹炒作,真的是兩面不討好。事實上,處境類似的機構相信還有市建局,大家都要背負未來主要的住宅供應來源,又經常被批評角色重疊,而私人性質的發展項目,定價只會睇齊市場,很難滿足一般上車客的需求。因此,這些機構不如回歸基本,多興建一些資助房屋出售,既能滿足社會需要,又可有更為清晰的定位,何樂而不為。