CASA：創業中心換鯉景灣升呢補200萬

西營盤坐落名校區，即使區內以舊式住宅為主，但一樣有價有市，樓價升到無譜。該區少有屋苑式設計的私樓創業中心，主攻「的骰」細戶，實用面積僅約200餘至300餘方呎，即使是兩房戶，但活動空間偏細。業主住到「咁上下」，難免想原區換樓，換大單位補太多錢顯然不划算。

如果子女已入到心儀學府，不再受名校網的地域所限，不妨考慮到他區置業。同屬港島，一些港島東的老牌大型私人屋苑，樓價仍較太古城、康怡花園等一線屋苑低水，如西灣河的鯉景灣，離港鐵站不遠，即使子女於西區上學，亦有不少巴士專線接駁，出入便捷，小朋友上學免受舟車勞頓之苦。

保養得宜 實用率85%

鯉景灣是港島東名氣甚高的私人屋苑，深受實際用家追捧，樓齡逾二十年，惟保養得宜，加上單位以實用率高見稱，普遍實用率均近八成半，個別單位更高至87%，即使一個兩房單位，實用面積最細已近500方呎，個別房間面積大逾百方呎。

小家庭由創業中心一個「迷你戶」，換去鯉景灣入場版兩房戶，室內面積也至少大百餘方呎，活動空間充裕得多。此外，兩房單位少窗台、無走廊及玄關，小家庭就算多家具，擺位亦無難度。

分十年還 月供萬八

西灣河近海一帶的環境寧靜，格局高尚，與西營盤大有差別，以鯉景灣為例，臨海而建，佔地廣闊，居住密度不算高。

「觀」字與「逸」字閣的物業，近望筲箕灣避風塘與維港景，當然樓價也「襟計」得多；「怡」字閣的物業普遍望樓景，不過附近只有逸濤灣、嘉亨灣與學校等建築物，樓與樓之間距離並不擠迫。「安」字閣則最近港鐵站，步程少於十分鐘，各有優點。

創業中心樓齡已有逾三十年，不少業主供滿樓，目前套現一個實用面積300餘方呎的單位，市值可約450萬元，全數作換樓首期資金，買一個約650萬元入門級兩房單位，帳面換樓成本約200萬元。用一般實際按息約2.5厘計，攤開十年還款，每月供款約18,854元。

兩房戶放盤20個

中原分行經理馬忠強表示，市場現有20個鯉景灣兩房戶的買賣放盤，入場版有一位於怡坤閣的交吉單位，只享樓景，開價650萬元放盤。

他又指，其他放盤屬市價水平，一般約680萬至逾740萬元不等，實用呎價約1.3萬元。

馬忠強亦表示，屋苑近月市況平穩，十月錄約八宗二手成交。

鄰近蘇豪東有食神

鯉景灣沒有任何的會所設施，不過周邊社區配套充足，附近有遊樂場、海旁另一邊有鰂魚涌公園等，不愁沒有休憩空間。

屋苑基座則為酒吧、特色食肆林立的「蘇豪東」，走中高檔路線，格調十足。至於由屋苑行五至十分鐘步程可到達港鐵站， 有市政大廈及街市、熟食中心等。

另鯉景灣鄰近的嘉亨灣基座設有巴士總站，多條路線通往不同地區，方便住戶上班或照顧小朋友上學。

創業中心換鯉景灣誘因

1 鄰近海旁，居住環境佳

2 普遍實用率逾八成半

3 大型屋苑保養良好

鯉景灣小檔案

地址：西灣河太康街

樓齡：約25至26年

物業座數：17座

單位量：2,295個

換屋後每月供款

貸款：200萬元（實際按息2.5厘計）

首期：450萬元

還款期：10年

每月供款：18,854元