過去一年，在香港政府辣招盡出、加上多次「加息」狼來了之下，香港的樓價卻未有受到任何動搖，以某地產代理的樓價指數計算，香港的樓價雖在年初出現過下調（從最高位計下跌了4%），但直至今年八月，樓價仍較一三年初的高位高1%。

不少投資者對樓市風險的警覺性明顯下降，以為樓價不會大跌。

雖然在眾多不明朗因素前，樓價仍然表現得屹立不倒，但筆者認為今天樓市所存在的風險，並不比一年前低、甚至比一年前有所增加。

市況動盪勢必離場

其中一個原因，是投資者對風險的警覺性明顯下降，低估了樓市的下行風險。和不少客戶和朋友閒談間，筆者發現不少投資者愈來愈輕視樓市下跌的可能性和幅度。他們認為樓市下跌的風險很低，因為經過政府多次推出辣招之後，市場上沒有實力的炒家和買家已被趕走，所以即使加息、經濟轉壞等的不明朗因素真的出現，現有的炒家和買家都不會恐慌拋售他們的物業，令樓價出現大跌。

對此，筆者十分同意現今的買家很有實力，因為在金管局的規條之下，按揭比率大多只有五至七成，變相樓價要跌很多才會變成負資產。不過，不怕跌不等於可以接受跌，亦不等於不會走！近日股市的表現正好說明這個道理，在跌市之下，不少自稱長線投資者，亦因股市出現了動盪而把手上的股票拋售。他們有些不是對長線股市前景沒有信心，只是眼見前景不佳，先行沽貨離場。

所以，一旦樓市出現較明顯的跌幅，當初那些說自住或長線投資的買家，又有幾多會改變主意，加入拋售的行列？如果樓市真的出現調整，將不會是十個八個百分點的跌幅。

消化樓泡或需十年

如果樓市出現明顯跌幅，樓價要多少時間才可以復原？支持高樓價有兩個因素，一個是投資需求，另一個是自住需求。如果樓價大跌，投資需求肯定一落千丈，剩下自住需求支撐大市。

但自住的購買力，很大程度和大眾市民工資的增長幅度有關，以現今每年只有2至3%的工資增長，如果現今樓價有20至30%泡沫的話，香港樓市可能要花八至十年的時間，才可以將這個泡沫消化掉！