入住豪門大宅,是不少人為之努力的目標,近兩年個別豪宅樓價由升轉跌,成為「升呢」良機。過去數年,港府連番遏抑樓價,尤其是一二年十月底加辣後,豪宅升幅開始收窄,個別屋苑更錄得回落。向來精明的豪客,宜趁機追入樓價落後的豪宅屋苑,港島、九龍區都有得揀,而且住客會所樣樣齊,稱得上是星級選「宅」。

陽明山莊單位以實用見稱,客飯廳分明。

金融海嘯後,本港樓價持續攀升,政府一○年開始出招遏止,及至一二年十月底再度加辣,推出買家印花稅(BSD)及加強版額外印花稅(SSD2),樓價漲勢始有放緩迹象,措施已見成效。反映樓價走勢的中原城市領先指數顯示,一○年首度出招後兩年樓價仍累升約31%;而加辣至今約兩年,樓價升幅已收窄至約11%。

轉售成本高 二手輸新盤

雖然各屋苑樓價表現各異,但細價樓走勢仍強,貴價屋苑則強勢不再,個別豪宅樓價轉跌,如西半山雍景臺及尖沙咀港景峯,樓價加辣後兩年跌6.9%及8.3%,大潭陽明山莊更錄雙位數跌幅。

代理透露,用家剛性需求大,帶動上車細價樓升幅仍強;反觀主打大戶的豪宅市場,BSD及SSD2增加入市成本,吸引力降,加上近年不乏豪宅新盤推出,以優惠搶佔購買力,個別備受市場忽視的二手豪宅屋苑客源收窄,樓價由此回落。

追求名氣、級數的買家,不妨考慮陽明山莊,屋苑是九十年代的頂級大型豪宅盤,位處青葱環抱的翠巒之中,生活環境貼近大自然。貪方便、又喜歡逛街,最好選擇港景峯,屋苑佔盡地利優勢,鄰近港鐵站及大型商場,位置靜中帶旺,三房戶入場只需1,400萬元。

半山地段則有雍景臺可選,提供設施齊全會所,出入方便,由於景觀所阻,近年樓價落後,不失為入市良機。

陽明山莊:海景單位少價落後

陽明山莊是上世紀九十年代的大型豪宅一哥,九七年曾是炒家樂園,聲勢一時無兩,惟南區近年有新進大型豪宅屋苑落成,陽明山莊的市況活躍度大不如前。不過,屋苑仍是港島南的優質之選,周邊群巒環繞,生活環境清幽,既有大型住客會所,又有充足車位及穿梭巴士服務,出入尚算方便。

利嘉閣分行經理梁志偉稱,陽明山莊是港島南的低水豪宅,究其原因,買家入住南區大多為了寬闊海景,不過,屋苑的海景單位供應少,多數外望園景及山景,因此做價落後。而且,政府推出加辣措施,令入市成本增加,投資者入市減少,二手交投銳減,目前實用呎價2萬餘元,相比九十年代落成的淺水灣道37號,目前實用呎價高逾3萬元,兩者呎價相差顯著。

三房戶3380萬入場

他續指,陽明山莊現約30個貼市價放盤,大部分屬三房戶,入場費3,380萬元。該入門三房戶為4座低層31室,建築/實用面積2,105/1,622方呎,是屋苑最平的三房戶,由於大廳設有大玻璃,雖然外望山景更增空間感,不過,實用性低,擺位較有難度,同類單位樓價向來落後,早前更有同類單位以低至2,800萬元成交,料業主仍有議價空間。

陽明山莊星級之選

單位:4座低層三房戶

實用面積:1,622方呎

叫價:3,380萬元

「升呢」指數:4.5★

會所Fun數:4★

*5★ 為最高

雍景臺:名人熱捧1869萬有貨

地處羅便臣道的雍景臺,曾是西半山的高人氣屋苑,過去深受城中名人明星追捧,惟近年前方的蔚然落成,遮擋屋苑海景,導致樓價落後。事實上,雍景臺的居住素質不俗,屬區內罕有的屋苑式住宅,提供設施齊全的會所,泳池、健身室及兒童遊樂場樣樣齊,步行往半山自動扶手電梯只要兩分鐘,外出方便。

景觀遜 樓價落後

中原高級分區經理周耀棠指,雍景臺受制景觀問題,和近年新盤搶吸購買力,三房戶入場僅1,800餘萬元,與區內相同級數的屋苑樂信臺相比,入場費逾2,000萬元,雍景臺樓價明顯落後。

他續指,雍景臺樓價落後,近月陸續有買家趁低吸納。目前,屋苑貼市價盤源僅12個,叫價最平的2座中層G室三房戶,建築/實用面積1,376/1,119方呎,由於外望樓盤,業主叫價低至1,869萬元。對景觀有要求的買家,可以揀2座中層C室三房戶,單位外望遠山景,面積則較細,建築/實用面積僅1,266/1,052方呎,現叫價1,890萬元,相比佔中前叫價2,000萬元,業主態度明顯轉趨保守。

雍景臺星級之選

單位:2座中層三房戶

實用面積:1,052方呎

叫價:1,890萬元

「升呢」指數:4.5★

會所Fun數:4★

*5★ 為最高

港景峯:位置取勝會所完善

位處九龍中心位置的港景峯,行幾步即到港鐵佐敦站、柯士甸站、九龍公園、海港城及栢麗大道,地利優勢相當吸引,購物、消遣一應俱全,屋苑還自設商場及完善住客會所,提供泳池、健身室及桑拿室等,便利生活是屋苑最大賣點。雖然比起近年豪宅焦點的九龍站五大屋苑,港景峯在名氣及級數上略輸蝕,但樓價就平一大截。

香港置業高級營業經理陳子光指,九龍站各豪宅於過去兩年,樓價普遍升5至15%,港景峯表現較遜色。上月更有業主累減47萬元沽出1座高層A室,實用呎價約1.79萬元,屬低市價成交,亦較銀行估價低約一成。

放盤充裕選擇多

他續指出,港景峯的盤源供應充足,目前約250個放盤,相比九龍站屋苑最平一房入場費逾1,000萬元,港景峯的入場費相宜,兩房戶900萬元就有得揀,樓價合理。

現時,屋苑盤源以三房戶為主,相比實用呎價普遍約1.9萬元的兩房戶,三房戶明顯較筍。以3座低層C室為例,建築/實用面積1,116/802方呎,業主叫價1,400萬元,實用呎價僅17,456元,是屋苑最平三房戶入場。單位外望香港童軍中心及學校,景觀較輸蝕。不過,上址確是平價之選,同座面積較細的中層B室三房戶,目前叫價已達1,450萬元。

港景峯星級之選

單位:3座低層三房戶

實用面積:802方呎

叫價:1,400萬元

「升呢」指數:4★★

會所Fun數:4★★

*5★ 為最高