過去幾個月，不少細價新盤賣個滿堂紅，價格更創出驚人的水平，媲美大型豪宅盤。有些人認為，政府政策失衡是導致細價盤價格急升的主因，究竟實情是否如此？

現時本港樓市出現單位愈細、愈受追捧的現象。（資料圖片）

其實，推高細價盤價格由數個原因組成。其一是按揭成數的規定，金管局為防止物業按揭對香港銀行系統造成衝擊，早在數年前，開始收緊銀行承造物業按揭的指引。

收緊按揭反益細單位

例如，限制銀行承造按揭的成數，售價700至1,000萬元的物業，最高按揭成數六成，貸款額不得多於500萬元；售價700萬元以下的物業，最高按揭成數為七成，貸款額不多於420萬元。除此之外，金管局亦要求銀行向貸款家庭進行壓力測試，假設按揭利率上升3%，每月供款不可超過貸款家庭月入的60%。此外，金管局亦收緊按揭證券公司的貸款安排，只有樓價400萬元或以下的住宅，按揭證券公司才可批出九成按揭貸款。

以上安排令置業所需的首期大增。舉例來說，一個700萬元的單位，最多只可借六成，即準買家要有「實力」支付280萬元的首期，另有數十萬元的印花稅、地產代理佣金、律師費和其他支出。

對於那些又想置業，但實力不夠的上車初哥，只好向細價樓埋手，因細價樓可做的按揭成數較高，需要支付的首期自然較小。在現有制度下，400萬元以下的細價盤有「特別」優勢，出現細價盤獨有的「市場溢價」。現時樓價已高得發瘋，要符合400萬元以下的要求，只剩下那些蚊型單位實用面積不足300方呎，難怪出現單位愈細、愈受追捧的現象。

另一個導致細價新盤大賣的原因是新樓有二按。不少發展商都為新樓買家提供二按，變相實力不足夠的準買家，自然樂意支付比市價高的「市場溢價」去購買新盤，換取發展商向其提供二按服務。假設有兩個整體質素差不多的物業，新樓賣500萬元，二手市場賣420萬元，準買家或會選500萬元的新樓，因他們可以做到九成按揭，只需付50萬元首期；而420萬元的二手樓，只可以借七成，要支付126萬元作首期。

以上的例子清楚反映細價盤爆升的原因，確實與政府政策失衡有關。但筆者完全明白和理解政府政策完全是出於善意，希望藉此壓制樓價上升和保障香港金融系統。在推行政策時，筆者希望決策當局能多作調節，盡量減少對真正用家的影響。

安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民