談到東九龍的藍籌屋苑,首選滙景花園與麗港城,兩者各有優點,但家住滙景花園的換樓客,若想在同一社區換樓,又想升級換有套房的大三房戶,除了在屋苑Upgrade外,亦可「多走幾步」,選擇麗港城,勝在更多戶型選擇。由於兩個屋苑附近的生活配套及交通接駁均相似,換樓客換大屋的帳面換樓成本只需約120萬元,絕對諗得過。

麗港城

藍田滙景花園與麗港城,兩者均屬東九龍的知名藍籌屋苑,無論樓齡、位置與各項配套均接近。當然,滙景花園屬藍田港鐵站上蓋屋苑,坐擁交通優勢,樓價較麗港城「值錢」。不過,滙景花園伙數較麗港城少,無論盤源、間隔選擇都較單調。若由兩房戶升級至三房連套房戶,滙景花園只有建築/實用面積逾約910/720方呎的單位可選,惟最低入場費也要逾700萬元起,換樓Budget較高。

鑽石廳間隔 八成實用

反觀麗港城因不在港鐵上蓋,出入需接駁小巴,位置較滙景花園「吊腳」。不過,屋苑樓價相對划算,買家易於入市。加上兩個大型屋苑均位於同一社區,故有不少換樓客「將貨就價」而選擇三房戶供應較多的麗港城。

麗港城規模宏大,四期物業各有不同景觀及地利優勢,所有三房戶型均設套房。屋苑與滙景花園一樣,戶戶都是鑽石廳間隔,而最大的建築/實用面積達932/748方呎,實用率普遍足八成,即使大廳及房間有角位,空間感仍闊落。屋苑的三房戶樓價屬相宜之選,以最大的一類標準戶型比較,較滙景花園的兩房戶實用面積大約200方呎,室內空間增加不少,又設有一個主人套房。上述三房單位最低消費660萬元起,同等價錢滙景花園只能選三房一廁的戶型。

分十年還款 月供逾萬

麗港城樓價高低,主要取決於不同期數可享的景觀,如一期因有不少單位面向觀塘工業區,又離海景最遠,景觀遜色;三期有少部分單位近望茶果嶺山,視野未算最佳,此兩個方向景觀的放盤有較多平盤選擇。二期單位景觀則以園景為主,而四期樓齡則較新,加上近七成單位近望海景,大單位叫價硬淨,實用面積700餘方呎的三房優質戶,叫價可高逾800至850萬元水平。

假設滙景花園業主已供滿樓,沽出一個市值約540萬元的兩房戶,再全數作換樓的首期資金,換入麗港城一個建築/實用面積932/748方呎的大三房戶,樓價需約660萬元起,帳面換樓成本約120萬元。用實際按息約2.5厘計,若攤開十年還款,每月供款約11,311元。

兩個會所設施齊備

麗港城佔地甚廣,為照顧全屋苑逾8,000伙的住客,屋苑設有兩個住客會所,基本設施如戶外泳池、網球場與平台花園等都一一俱備。

屋苑又設有麗港城商場,內有不少民生店舖,居民不用為膳食問題而苦惱。

交通方面,屋苑離港鐵觀塘站約五至十分鐘車程,而離藍田站則約十五分鐘步程,所以居民通常會乘小巴接駁往港鐵站。

盤源充足交投穩定

美聯助理區域經理吳紹輝表示,麗港城二手交投穩定,平均每月可錄逾十宗買賣成交,大單位實用呎價大多逾萬元。

他又指,屋苑目前供應尚算充裕,單是建築/實用面積932/748方呎一類的大三房戶,已有50個放盤。

不過,屬於「筍價」水平叫價的660萬元放盤,市場僅有1至2個選擇,較優質的同類單位,叫價普遍逾700萬元。

麗港城小檔案

地址:藍田麗港街1號

樓齡:約20至23年

物業座數:38座

單位量:8,072個