樓市矯正扭曲 短痛好過長痛

去年尾到今年以來，樓市交投初呈溫熱，驅散了交投近乎冰封的寒氣。這段時期樓市成交以新盤主導，發展商的促銷策略，是以優惠、代繳稅當折價，折價率在百分之十至二十之譜，爭逐還屬有限釋放的購買力。

同一時間，二手亦略有交投，都以叫價有減幅的為成交，整體顯得觀望氣氛仍濃厚。雙辣招通過後，或可望強化跌市預期，但尚未充分顯現。二手樓觸發做價調整，對理順樓價有決定作用，由於息口難漲的判斷，很大程度沖抵辣招的作用，二手市調整的力度還有待觀察。

應該說，本港被動的低息環境，是矯正樓市扭曲的最大干擾。在低息不退之下，樓市似乎有風險無危機，呈現泡沫陶醉的市況。回眸以往樓市的危機，都是在人們陶醉於財富泡沫時不期而至的，基於經驗教訓，市場參與者對危機應及早警覺，不能淪為最後跳船的爭逐者。

香港樓市危機引爆，觸發的財富轉移是慘烈的，無論九七金融風暴，或者其後的沙士效應，都是以財富大蒸發顯示殺傷力。負資產概念相伴香港十多年，成為香港難忘的長痛。經歷過慘烈的危機後，讓政府處理危機的取態立足於及早，短痛勝長痛。

要做到這步，政府須過兩道關隘：一是引導市場體認現實。今天的高樓價是扭曲的，不是真實購買力撐起來的，無論是港府失當製造樓市斷層，還是海外量化寬鬆造成貨幣氾濫，還是人民幣強勢引來內地購買力，上述政策不當最終都是要糾正的，一經糾正樓價何來支撐？

政策的糾正其實已經開始：政府加快增加土地投放已歷時三年，即將到住宅增加供應收效時；海外量化寬鬆正進入退市階段，不論快慢退出已無異議；人民幣強勢雖暫難逆轉，但置產熱錢不少已轉向海外國家。當中最不確定的就是退市一旦加快，將成樓市大跌的契機。政府需以此說服市場，接受樓市將因應政策糾正，回復基本面的現實。

二是遏樓政策善加拿捏。調控樓價的精粹在於，以短痛避長痛，求積小跌代大跌，循此達到理順的效果。然而，這畢竟是精深的政策藝術，說時易做時難，不必苛求精準，但政策彈性須留有餘地。香港前有「八萬五」推跌樓市，後有製造斷層推漲樓市，教訓猶在應知進退。

強調政策拿捏，是要避免硬着陸造成重傷。正如當下全力搵地、推地，盡力增加供應，但這是在動態中調控，效果往往是滯後的，到一定階段恐防出現過猶不及，對政府絕對是考驗。以往深陷勾地機制不知退出，釀成供應大斷層，才有今天的困局，政府的調控拿捏實在難讓人放心，遏樓成敗難以定斷。