黃小姐︰剛過去的星期四，美國聯儲局終於收水，香港樓價會否隨之大幅下跌，「帶挈」市民買平樓？

美國退市對香港樓價即時影響輕微，惟一旦加息將有機會造成冧市。

答︰剛過去的星期四凌晨，美國聯儲局在議息會議後宣布啟動退市，決定將買債規模由每月850億美元，減少100億至每月750億美元。

雖然聯儲局啟動退市，但退市的幅度輕微，亦是市場預期的下限，故消息一出，市場反應不太大。對美國樓市影響最大的利率指標，如美國十年期政府債券孳息率，消息公布當日的息率只微升0.05%。

數字反映美國投資者對退市的初步反應沒有如之前所擔心般大，這可能是聯儲局在減少買債的同時，亦向市場發出更明確的訊號，暗示聯儲局很大機會進一步延長零息政策的時間，甚至失業率跌低於6.5%，也未必會即時加息。

美國退市影響有限

由於我們的按揭利率（不計H按）和最優惠利率掛鈎，而香港的最優惠利率不是跟美國政府債券息率，而是跟聯儲局的目標利率；所以，今次聯儲局退市，對香港按揭息率的影響，短暫計微乎其微。如果說聯儲局啟動退市就會令香港樓市即時下跌，相信該說法成立的機會不太高。

不過，觀乎現時香港樓市的情況，其實已處於下跌的臨界點。雖然近月一手樓市有回暖現象，但如果仔細分析，一手樓市能夠熱賣，全靠發展商在發售時提供大量優惠，如回贈大部分印花稅、樓價優惠等，在扣除以上優惠後，新樓的實際發售價比原價低一至兩成，才吸引到大批買家追入。

當然，筆者不預期樓價會在明年初出現崩潰，因為一日未正式加息，業主或買家都會有個錯覺，認為現時的樓價雖貴，但仍有足夠的支持而不會下跌。不過，樓價向下走的趨勢已成型，只是等何時才到那個所謂臨界點。

加息傷害全部業主

何謂臨界點？筆者相信是美國加息的一刻。如上文所言，加息是最有可能發生並推倒樓市，因為相比增加供應、政府辣招等，加息的影響更廣泛（影響的不只是新買家，也影響現有業主，包括自住和投資的業主）、更加到肉。不過，如果根據昨天聯儲局的會後聲明，相信美國最快到二○一五年才會加息。所以，明年樓市只會陰乾地逐少下跌；但要小心二○一五年可能會出現崩塌式的下跌。

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