差餉物業估價署數據顯示，九月份私人住宅售價及租金指數一跌一升，售價按月回落百分之零點三二，回落幅度輕微，但終結了此前連續四個月的升勢，當中面積不同的三類中小型住宅樓價，都由八月份錄得上升而轉為下跌，豪宅樓價則繼續下跌；九月份整體租金按月續上升，升幅較八月為高，豪宅租金則下跌，顯示租金上升繼續由中小型住宅帶動。

數據給出樓市甚麼啟示？相信須聚焦於中小住宅的標示作用。九月終結四連升，顯示購買力不再增長，但不是剛性需求減少，從租金擴大上升，可見市場出現由買轉租的勢頭，意味着準買家轉為觀望。這種市況出現，證明市場預期扭轉，樓價調整下行的預期正趨於形成，這是政府辣招出手後，看漲樓價的好友「投降」的首個訊號。

左右樓市的利率趨勢、資金走向及經濟前景，這些因素很長時間裏模糊不清，以利率趨勢為例，美國聯儲局在退市時間上，一直玩「彈弓手」，一時說退一時說難退，給香港樓價留下穩定的空間，亦使一些有需要的準買家搶住入市，樓價頂着辣招還能締下「四連升」，就是對利率預期的證明，也是對供應增加仍緩慢、沒有即時威脅的反應。

然而，這一切在九月份發生轉變。輿論強烈的看跌造勢，以及供應增加的趨勢，對市場預期產生催化作用。市場對樓價跌幅預測在漸次擴闊，也在侵蝕物業持有人對跌價的容忍力，中小住宅入市信心轉跌，表明有上車需要的群體，加入看跌預期的陣營。關鍵是九月的數據還是滯後反映，市場現實對樓價下行的預期，在十月可能更強了。

因為十月樓市的重磅元素，是有豪宅盤推售時，以優惠、代繳稅等形式，變相大劈價，引起一系列新盤推售實則減價的效應。並且由於引發大量購買力流向一手新盤，二手市場受壓樓價下滑。十月份豪宅新盤劈價，強化了樓價下行的預期形成，樓市「豪宅－中小住宅」再「中小住宅－豪宅」，以及「新盤－二手」再「二手－新盤」，這般傳遞式減價循環已經出現，成為樓價下行的助推器。

目前樓市漲價或企穩的預期已逐漸耗完，而跌價預期快速強化，這個轉勢過程，難以解釋為政府辣招的效果，在辣招壓頂下仍出現的樓價連升，證明了這一點。辣招的作用只不過在於換取時間，令供應增加，而供應增加未符需求，政府就只能堅持不撤招。由於供應還未追上需要，因此即使預期轉變，樓價雖肯定調整，但恐怕不會快速下行。

然而，辣招頂不頂事不說，不可忘記的是，退市是遲早會退的，供應是遲早會谷起來的，樓價慢下行也好，快下行也好，總得向下行，九月份的數據就是明顯的下行訊號。可以預期，在史上最勁的房地產牛市終結後，這是一個周期調整的開始，踏入十月下行則更明顯，而整體上要有一定幅度的調整，才能反映市場大勢的轉變。