亞洲買家 捧紅英倫樓市

據英國統計局數字，倫敦住宅物業價格在○九年三月見底，之後一直緩步上升，今年七月樓價較○九年低位反彈43%；相反，香港樓價在○八年十二月見底，今年七月樓價較低位狂飆114%。

海嘯後成避險天堂

持有市值逾1.8億英鎊（約22.3億港元）倫敦物業的香港資深投資者黎永滔表示，英國經濟疲弱，唯獨倫敦一支獨秀，他預計市中心樓價仍有10至20%上升空間，但指倫敦市中心以外，即使近郊地區的表現已大為落後，否則英國政府也不會推出幫助國民「上車」計劃。

英國上市發展商Berkeley集團旗下St Edward主席Paul Vallone表示，倫敦樓市胃納很大，來自俄羅斯及美國等海外富豪特別鍾情倫敦物業，令當地物業承接力強，金融海嘯後，倫敦樓市只需半年時間便恢復過來，較全國樓價「復原」得快。事實上，倫敦市中心住宅70%買家來自海外，僅30%為本地人。

內地客買樓生力軍

Berkeley在二十三年前已在港賣樓，目前約15%買家來自香港及內地。Vallone說，九七年前大批港人取得居英權，當時好多醫生等專業人士到倫敦買樓，現時過半香港買家是為子女升學而置業，甚至有母親為肚裏的孩子在英買樓。他指，二○○○年後不少內地人經香港買英國樓，但近兩、三年他們已直接投資英國物業，集團因此即將在北京開辦事處。

Regal Homes位於倫敦Shoreditch新盤Banyan Wharf，月初在香港及新加坡等地巡迴展銷，現已接近沽清，51%買家為港人。行政總裁Paul Eden表示，「港人相當熟悉倫敦，不用我們太多介紹樓盤地理位置，他們偏好倫敦市中心一及二區，三區已算是邊緣，單位售價60萬至100萬英鎊（約744萬至1,241萬港元）最受落。」

住宅租金回報5%

Eden表示，目前倫敦住宅租金回報約4至5%，75%港買家會將物業出租，待日後仔女在當地升學時入住，而25%人即時則買來自住。他指倫敦樓市每十年一個循環，現正處於周期中段，而英鎊近年表現疲弱、利率低企，加上英國經濟緩步復甦，以及倫敦有大量國際人口居住，支持倫敦樓市續向上。

英國統計局估計至二○二一年，倫敦住戶數目增長4.7%，加上Crossrail等交通基建項目拉動經濟，同時刺激住屋需求。Crossrail為倫敦市重要鐵路項目，將於一五年起陸續開通，進一步提升交通便捷度。

由於大量海外投資者進駐倫敦，當地的物業管理代理業需求殷切，代管公司之一Cityzen董事Jeremy Maddison表示，30至40%客戶來自香港、新加坡及馬來西亞等遠東地區。代理會進行租戶背景審查，另會代業主處理單位漏水等瑣事，並在租戶遷出後確保單位狀態，業主更可買租戶欠租保險，若租戶欠交六個月租金可獲賠償。

國民難負擔 政府助上車

記者本月中實地走訪多個倫敦地區的樓盤，包括倫敦「比華利山」West Hampstead，以至社區發展相對落後的倫敦東區（East End），當中以東區的印象最為深刻。倫敦東以「潮」見稱，Brick Lane等是近年旅客必到的景點，但仔細遊走東區，不難見到大量外形陳舊、甚至破落的資助房屋。坐落在小運河旁的Grand Canal卻是異數，項目由私人發展商興建，其中一幢屬於社區房屋組織ISHA，外形和建築用料與私樓部分無異，供區內有需要人士優先入住。

買家可購入單位25%權益

Grand Canal發展商Regal Homes傳訊經理Hannah Lewin表示，公司視項目為社會責任，認為貧窮或弱勢社群的居住環境不應受到歧視，「好多資助房屋殘破不堪，因為住戶見單位本來就陳舊，便不愛惜地方，但若果房屋新淨，住戶也特別企理！」

ISHA主力在倫敦東及北區（包括Hackney、Islington及Waltham Forest）提供資助房屋，其「分享擁有權」（Shared Ownership）是英國政府「Help to Buy」計劃的一部分，買家可買入單位25%至75%權益，年租為未有買入權益價值的2.75%，即擁有權愈高，租金愈低，買家最終可買入100%，及後在公開市場放售。申請資格為家庭收入不得多於6萬英鎊（約74.4萬港元）及首置人士。

英國樓價升，政府也想法子助國民「上車」。今年出台的「Help to Buy」除了「分享擁有權」計劃，還有由政府提供最多20%置業借貸，而買家只要付5%首期（針對售價60萬英鎊新樓及首置人士），以及「NewBuy」計劃（樓價50萬英鎊或以下新樓，接受非首置及無入息上限），明年一月更推出按揭保證計劃，適用範圍擴闊至二手樓。

黎永滔：勿隔山買牛

香港資深物業投資者黎永滔的一雙子女現時在倫敦讀書，這名廿四孝爸爸今年剛斥資360萬英鎊（約4,466萬港元），在豪宅地段Mayfair購入兩個同層住宅單位連兩個車位自用，「好多家長像我們兩夫婦，一年去英國幾次探仔女，Mayfair等於香港淺水灣或山頂區，一般呎價2,500英鎊（約3.1萬港元），但這兩個單位呎價才1,800英鎊（約2.2萬港元）！」

「一定要實地視察」

黎永滔提醒香港小投資者切勿「隔山買牛」，「不要只信經紀、發展商，更不能只在網上看地圖，一定要實地視察！」另外，部分提供租金回報保證的樓盤，投資者則要預計保證期後租金回報。

他又指，英國發展商或只賣出分層單位的使用權，日後有權以不同名義向小業主徵收費用，而金額是沒有準則的。

黎永滔早在一○年開始投資倫敦商舖及商廈，全部位於當地主要購物街牛津街（Oxford Street），包括Hills Place、291及527號，其中在一○年斥3,680萬英鎊（約4.6億港元）買入的商廈Hills Place，市值已升85%至6,800萬英鎊（約8.4億港元），他估計旗下物業價值仍有以倍計的升幅，倫敦物業目前佔其投資組合約25%。

投資成本低港一截

「香港不論商、住物業，買家要拿出七、八成資金，但在英國，可以問銀行借七、八成，投資成本高下立見。英國政治、投資環境穩定，堅持奉行自由經濟，好少干預海外投資者，不排除未來提升倫敦物業投資比重！」他說。