內地樓市經歷早年的調控低潮，一一、一二年減價銷售的項目開始相繼入帳，令今年上半年全行業的毛利幾乎均受壓。分析及業界均相信，內房難以回到過去逾40%的高毛利率水平，更有分析指，高毛利不再，未來更多內房傾向以高速周轉營運，以增加盈利回報。

部分內房中期毛利率表現

本報綜合20間本港上市內房中期業績的數據，發現上半年毛利率錄得按年下跌的內房達八成，其中以華潤置地（01109）及越秀地產（00123）兩家公司跌幅最為顯著，分別跌16.2及19.7個百分點，而其他亦要跌3至10個百分點不等，20家公司中只有4家公司上半年錄得按年上升。

有外資分析員指，內房股毛利率下跌，入帳項目的結構組合具有一定影響，不過主要由於在一一及一二年市況波動下銷售的項目陸續入帳，而相關項目的毛利率較低，故拖低整體毛利率。

地價趨升 建築成本漲

分析續稱：「計及開發期，相信明年仍有部分毛利低的項目會入帳，估計至一五年才可見底回升」，但他指，在地價愈趨向上、建築成本上升的環境下，內房毛利率於未來難以維持過去逾四成的高水平。事實上，多家內房早前亦坦言，未來內房毛利只能維持約30至35%的水平。富力地產（02777）董事長李思廉指，全行毛利率趨向30%水平是趨勢。越秀董事長張招興亦指，毛利率視乎行業競爭，30至35%是合理水平，未來走勢將看市場條件，更坦言下半年毛利率進一步受壓。

融創冀加快推盤速度

在此情況下，不少內房發展商轉向高周轉模式，加快開發，冀以增加回報率。不過有分析指，發展商加快周轉率，亦相對對毛利率構成壓力。

但融創中國（01918）主席孫宏斌認為，毛利率只屬其中一項參考指標， 「項目毛利率高，但銷售慢，回報率仍是很低」，故更着重IRR（內部收益率），冀以加快周轉，以提高IRR至30%。

至於上半年毛利率屬上升之列的世茂房地產（00813），副主席許世壇表示，未來公司將會加快周轉率，由買地到推售，將由過去的九個月時間減少至半年，而公司有信心通過成本控制，令全年毛利率維持於35至36%的水平。