置業 Q & A：買樓計風險睇遠多幾年

答:根據樓價指數的統計，五月份全港一百個大型屋苑的平均價格為7,025元，雖然跌幅未算太大，但指數也是連續三個月下跌。指數的下跌，有人歸功於早前政府對樓市所推出的辣招所致。

另外，投資者擔心美國聯儲局退市，擔心低息不再，也是近月樓價下調的原因之一。聯儲局退市的可能性和對香港息口的潛在影響，筆者過往也曾提出過有以下看法：聯儲局有機會在今年底或明年初開始退市（指減少買債規模），但一切要視乎美國經濟往後的發展；即使開始退市，只是改變買債的數量，預期息口至少要一至兩年後，才會有機會改變。所以，未來一至兩年，對於舊有的樓按貸款者而言，仍可享受低息。

樓市大調整難避免

不過，買樓屬長期的投資，不能只看未來一至兩年，要看得更遠。筆者仍然堅持，三數年後加息的到來，將會有很大機會令本港樓市最終出現一個較明顯的下跌，風險不可不防。

條數很易計，例如一個500萬元的單位，借八成，即400萬元。在P-3.1%之下，實質息率2.15%，一年的利息開支等於8.6萬元（按還款期二十年，連本計的每月供款要2.4萬元；對於一個每月收入5萬元的家庭，已佔收入的一半）。如果幾年後，全球經濟回復正常，息口因而回歸正常，最優惠利率可以加3至4%，屆時的利息開支將會增加至22.6萬元一年。連本計，每月供款要3.5萬元，即佔收入的七成。相信對於一個每月收入5萬元的家庭，幾年之內，每月要多付萬多元供樓，根本不是個個家庭可以負擔。

高息投資亦有危機

結果是，有些家庭因供不起被迫賣樓。市場需求減少，供應增加，市場機制令樓價要調節，去消化供求的改變。

其實不止是樓價，所有以「息」作賣點的投資工具，包括債券（特別是高評級長年期債券，如美國政府債券）、的士牌、高息公用股、房地產信託基金，也有可能因兩至三年後出現的加息，而釀成泡沫爆破危機。

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